Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2025 đang chứng kiến một sự bùng nổ mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi cả dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và sự trỗi dậy của các nhà đầu tư nội địa. Hàng loạt tên tuổi lớn từ quốc tế và trong nước đang không ngừng rót vốn mở rộng quỹ đất, đầu tư đồng bộ vào hạ tầng, logistics và nhà xưởng xây sẵn, biến các khu công nghiệp trên cả nước trở thành những “điểm nóng” đầy hấp dẫn.
Tổng Quan Thị Trường Bất Động Sản Công Nghiệp Việt Nam: Tín Hiệu Tích Cực Thúc Đẩy Tăng Trưởng
Nền kinh tế vĩ mô ổn định cùng hoạt động sản xuất tăng trưởng tích cực trong 8 tháng đầu năm 2025 là bệ phóng vững chắc cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Các chỉ số kinh tế quan trọng đã vẽ nên một bức tranh lạc quan, củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư.
Theo báo cáo Chỉ số nhà quản trị mua hàng (PMI) ngành sản xuất Việt Nam do S&P Global vừa công bố, chỉ số PMI trong tháng 8/2025 đã đạt 50,4 điểm. Đây là tháng thứ hai liên tiếp chỉ số này vượt ngưỡng 50 điểm, cho thấy sức khỏe ngành sản xuất trong nước đang tiếp tục được cải thiện một cách ổn định.
Điểm sáng lớn nhất của kỳ khảo sát này là sản lượng sản xuất tiếp tục đà tăng trưởng tháng thứ tư liên tiếp. Mức tăng trong tháng 8 được ghi nhận là mạnh mẽ, chủ yếu nhằm đáp ứng số lượng đơn đặt hàng mới gia tăng. Dù tốc độ tăng có chậm lại so với tháng 7 do một số báo cáo về tình trạng nhu cầu giảm cục bộ, xu hướng chung vẫn là hết sức tích cực.
Ông Andrew Harker, Giám đốc Kinh tế tại S&P Global Market Intelligence, chia sẻ: “Các doanh nghiệp đã tự tin hơn về triển vọng một năm tới, một phần dựa trên hy vọng về sự gia tăng nhu cầu, mà điều này sẽ khuyến khích hoạt động mua hàng tăng. Với lộ trình thuế quan sắp tới có vẻ ổn định hơn, chúng tôi kỳ vọng những cải thiện về nhu cầu sẽ thành hiện thực trong những tháng tới, từ đó giúp duy trì tăng trưởng sản lượng của ngành sản xuất tại Việt Nam.”
Chính những chuyển biến tích cực này đã giúp Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến chiến lược của nhiều tập đoàn sản xuất hàng đầu thế giới, kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của toàn bộ hệ sinh thái công nghiệp phụ trợ.
Làn Sóng FDI “Đổ Bộ” Vào Các Khu Công Nghiệp Trọng Điểm
Dòng vốn FDI vẫn là động lực chính của thị trường bất động sản công nghiệp, với sự hiện diện ngày càng sâu rộng của các nhà đầu tư quốc tế trên khắp cả nước, từ Bắc vào Nam.
A.P. Moller Capital và Chiến Lược “Đón Sóng” Logistics Hàng Không Tại Miền Bắc
Thị trường logistics, xương sống của ngành sản xuất, đang thu hút sự quan tâm đặc biệt. Mới đây, A.P. Moller Capital – một công ty quản lý quỹ toàn cầu chuyên đầu tư vào cơ sở hạ tầng, đã công bố hợp tác đầu tư chiến lược vào Công ty cổ phần Nhà ga hàng hóa ALSC tại Sân bay Quốc tế Nội Bài (Hà Nội). Động thái này được thực hiện thông qua Quỹ đầu tư hạ tầng ở thị trường mới nổi II (EMIF II) và là bước đi đầu tiên trong chiến lược mở rộng quy mô lớn vào lĩnh vực vận tải và logistics tại Việt Nam mà A.P. Moller Capital hợp tác cùng VinaCapital.
ALSC hiện là đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực khai thác hàng hóa hàng không tại Hà Nội, với công suất xử lý khoảng 250.000 tấn mỗi năm. Kế hoạch mở rộng của ALSC nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng, phản ánh tiềm năng to lớn của ngành logistics hàng không Việt Nam.
Ông Jens Thomassen, Phó tổng giám đốc A.P. Moller Capital, nhấn mạnh: “Việc tiếp cận đầu tư vào lĩnh vực logistics đòi hỏi sự tin tưởng, mối quan hệ đối tác địa phương sâu rộng và năng lực triển khai thực tế. Bề dày kinh nghiệm trong ngành vận tải toàn cầu và xây dựng các doanh nghiệp hạ tầng tại các thị trường tăng trưởng cao là chìa khóa giúp A.P. Moller Capital nắm bắt cơ hội này.”
“Thủ Phủ” Bắc Ninh Tiếp Tục Hút Vốn “Khủng” từ Cooler Master
Ở phía Bắc, Bắc Ninh vẫn giữ vững vai trò là “thỏi nam châm” thu hút FDI công nghệ cao. Cuối tháng 7/2025, ông Vương Quốc Tuấn, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh, đã có buổi làm việc với ông Andy Lin, Chủ tịch Tập đoàn Cooler Master (Trung Quốc). Cooler Master hiện đang vận hành một nhà máy quy mô lớn tại Bắc Ninh với tổng vốn đầu tư hơn 200 triệu USD (tương đương hơn 5.200 tỷ đồng).
Không dừng lại ở đó, Cooler Master còn lên kế hoạch mở rộng sản xuất với đề xuất thuê thêm 11 ha đất tại Khu công nghiệp Gia Bình. Đáng chú ý, tập đoàn này còn có kế hoạch xây dựng khu nhà ở cho người lao động và cán bộ kỹ thuật, một động thái thể hiện chiến lược đầu tư bài bản, dài hạn và cam kết gắn bó sâu sắc với Việt Nam.
Miền Nam Sôi Động Với Nhà Máy Mới Của Avery Dennison tại TP.HCM
Thị trường phía Nam cũng không kém phần sôi động. Avery Dennison Worldon Việt Nam, một liên doanh giữa Tập đoàn Avery Dennison (Mỹ) và Tập đoàn Shenzhou (Trung Quốc), đã chính thức ra mắt nhà máy mới tại Khu công nghiệp Đông Nam, huyện Củ Chi, TP.HCM.
Nhà máy có tổng vốn đầu tư 4,7 triệu USD, được xây dựng trên diện tích gần 4.000 m². Đây là nhà máy thứ ba của Avery Dennison tại Việt Nam, sau hai cơ sở đã hoạt động hiệu quả tại Bắc Ninh và Long An. Việc liên tục mở rộng nhà máy cho thấy niềm tin của tập đoàn vào môi trường đầu tư và tiềm năng tăng trưởng của thị trường Việt Nam.
Miền Trung Trỗi Dậy: Đà Nẵng Mở Cửa Đón Làn Sóng Đầu Tư Mới
Miền Trung cũng đang nổi lên như một điểm đến hấp dẫn. Gần đây, TP. Đà Nẵng đã ký kết biên bản ghi nhớ với 4 nhà đầu tư lớn gồm Amata Việt Nam, Green i-Park, Guong Guoguang Electric và European Plastic để cùng nghiên cứu đầu tư vào khu thương mại tự do.
Trong số đó, Guong Guoguang Electric (Trung Quốc) dự kiến sẽ phát triển một nhà máy sản xuất linh kiện điện tử tại Khu công nghiệp Liên Chiểu ngay cuối năm nay. Động thái này hứa hẹn sẽ tạo ra một cú hích lớn cho ngành công nghiệp công nghệ cao tại Đà Nẵng và khu vực miền Trung.
“Sóng Ngầm” Nội Lực: Doanh Nghiệp Việt Tăng Tốc Mở Rộng Sân Chơi
Bên cạnh dòng vốn ngoại, thị trường bất động sản công nghiệp còn chứng kiến sự tham gia ngày càng mạnh mẽ của các nhà đầu tư trong nước. Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp có thế mạnh về bất động sản nhà ở thương mại cũng đang lấn sân sang lĩnh vực đầy tiềm năng này.
Hodeco: Từ Nhà Ở Thương Mại Đến “Canh Bạc” Bất Động Sản Công Nghiệp
Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco), một tên tuổi quen thuộc trong lĩnh vực nhà ở, đã chính thức đặt chân vào mảng bất động sản công nghiệp. Sau nhiều năm nghiên cứu và chuẩn bị, Hodeco đã thành lập Công ty TNHH Hodeco – Tây Ninh để triển khai các dự án tại đây.
Trước đó, Hội đồng quản trị Hodeco đã thông qua chủ trương đầu tư các cụm công nghiệp Châu Đức, Tân Hội 3 và 4. Ban lãnh đạo công ty cho biết, đây là định hướng chiến lược đã được ấp ủ từ lâu. Hodeco cũng đã tích cực làm việc với các đối tác giàu kinh nghiệm như Tổng công ty Kinh Bắc để học hỏi và chuẩn bị cho bước đi quan trọng này.
Khang Điền Lấn Sân Với Dự Án “Trăm Héc-ta” tại TP.HCM
Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền cũng không đứng ngoài cuộc chơi. Doanh nghiệp này đang triển khai dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng với quy mô lên tới 109 ha.
Theo lãnh đạo Khang Điền, dự án đã có quyết định thuê đất và cấp giấy phép xây dựng hạ tầng cho khoảng 89 ha. Giai đoạn triển khai dự kiến diễn ra trong năm 2025-2026 và sẽ bắt đầu đi vào kinh doanh từ năm 2027, hứa hẹn bổ sung một nguồn cung chất lượng cho thị trường TP.HCM.
Licogi 13 và Cú Hích Cho Hạ Tầng Công Nghiệp Quảng Trị
Công ty cổ phần Licogi 13 cũng đã gia nhập “sân chơi” bất động sản công nghiệp với dự án Khu công nghiệp Quán Ngang giai đoạn 3 tại tỉnh Quảng Trị. Dự án có diện tích hơn 116 ha và tổng vốn đầu tư 710 tỷ đồng. Licogi 13 đã thành lập một pháp nhân riêng với tỷ lệ góp vốn chi phối để chuyên tâm triển khai dự án này, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế tại khu vực Bắc Trung Bộ.
Chuyên Gia Đánh Giá: Vì Sao Bất Động Sản Công Nghiệp Việt Nam Hấp Dẫn?
Lý giải sức hút của thị trường, ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ bất động sản công nghiệp tại Savills Việt Nam, đã đưa ra những phân tích sâu sắc.
Lợi Thế Cạnh Tranh Về Chi Phí và Nguồn Cung Ổn Định
Theo ông Campbell, thị trường Việt Nam đang phản ánh xu hướng ổn định chung của khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Nguồn cung được duy trì đều đặn và chiến lược kiểm soát chi phí rõ ràng của khách thuê đã giúp thị trường giữ được mức giá hợp lý, ít chịu áp lực tăng mạnh như các điểm nóng toàn cầu.
“Không chỉ đảm bảo nguồn cung, chi phí đất đai và xây dựng ở Việt Nam cũng thấp hơn đáng kể so với các thị trường logistics trưởng thành trong khu vực như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore,” ông Campbell nhận định.
Chính Sách Hỗ Trợ và Hạ Tầng Đồng Bộ – “Bệ Phóng” Vững Chắc
Các chính sách khuyến khích đầu tư vào hạ tầng công nghiệp và logistics của Chính phủ Việt Nam đã đóng một vai trò quan trọng. Những chính sách này không chỉ giúp giữ chi phí vận hành ở mức hợp lý mà còn tạo ra một hệ sinh thái thuận lợi cho hoạt động sản xuất và phân phối, thu hút các nhà đầu tư dài hạn.
Bản Đồ Logistics Việt Nam: Các Trung Tâm Mới Nổi Lên
Sự phát triển của bất động sản công nghiệp cũng đang định hình lại bản đồ logistics của Việt Nam:
- Phía Nam: Bình Dương và Long An vẫn là trung tâm logistics trọng điểm nhờ vị trí liền kề TP.HCM và hệ thống khu công nghiệp phát triển.
- Phía Bắc: Bắc Ninh và Hải Phòng ghi nhận hoạt động sôi động, là cửa ngõ xuất khẩu quan trọng.
- Các điểm đến mới: Quảng Ninh và Đà Nẵng đang nổi lên như những trung tâm logistics đa phương thức, kết nối hiệu quả cảng biển, đường bộ và sân bay.
Xu Hướng Tương Lai: Tối Ưu Hóa Chuỗi Cung Ứng
“Chúng tôi đang chứng kiến xu hướng ngày càng rõ nét về nhu cầu kiểm soát chuỗi cung ứng lâu dài. Các địa điểm gần khu dân cư, cảng biển hoặc đầu mối giao thông lớn đang thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư quốc tế. Đây không chỉ là bước đi chiến lược để tối ưu chi phí logistics, mà còn giúp các nhà sản xuất linh hoạt hơn trước biến động thị trường”, ông John Campbell kết luận.
Giải Pháp Toàn Diện Cho Nhà Đầu Tư Bất Động Sản Công Nghiệp
Sự sôi động của thị trường mang đến nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức cho các nhà đầu tư, từ việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp, hoàn tất thủ tục pháp lý đến việc xây dựng và vận hành. Thấu hiểu điều đó, Hưng Việt Land cung cấp giải pháp tư vấn toàn diện, đồng hành cùng nhà đầu tư trong suốt vòng đời dự án.
Với đội ngũ chuyên gia am hiểu thị trường và mạng lưới đối tác rộng khắp, chúng tôi tự tin hỗ trợ quý nhà đầu tư:
- Nghiên cứu thị trường và lựa chọn địa điểm đầu tư tối ưu.
- Tư vấn pháp lý, xin cấp phép đầu tư nhanh chóng.
- Kết nối với các tổng thầu xây dựng uy tín và các đơn vị vận hành chuyên nghiệp.
- Hỗ trợ thu hút khách thuê và quản lý tài sản hiệu quả.
Liên hệ ngay với Hưng Việt Land để được tư vấn chuyên sâu và tìm kiếm cơ hội đầu tư tốt nhất tại các điểm nóng bất động sản công nghiệp Việt Nam!
Những Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)
1. Giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam hiện nay là bao nhiêu? Giá thuê đất khu công nghiệp rất đa dạng, phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng và chính sách ưu đãi của từng địa phương. Mức giá trung bình có thể dao động từ 100 – 180 USD/m²/chu kỳ thuê ở các tỉnh trọng điểm và có thể cao hơn ở các vị trí đắc địa gần cảng biển và thành phố lớn.
2. Các tỉnh nào đang thu hút FDI vào bất động sản công nghiệp mạnh nhất? Các tỉnh thành phố thu hút FDI mạnh nhất bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai ở phía Nam và Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên ở phía Bắc. Gần đây, các tỉnh như Quảng Ninh, Đà Nẵng, và Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đang nổi lên như những điểm đến hấp dẫn.
3. Xu hướng phát triển nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW) ra sao? Đây là xu hướng đang phát triển rất mạnh mẽ. Nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, ưa chuộng mô hình này vì giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu, rút ngắn thời gian triển khai và linh hoạt trong việc mở rộng quy mô sản xuất.
4. Nhà đầu tư nước ngoài cần lưu ý gì khi đầu tư vào KCN tại Việt Nam? Nhà đầu tư nước ngoài cần nghiên cứu kỹ lưỡng về khung pháp lý, các chính sách ưu đãi đầu tư, quy hoạch sử dụng đất của địa phương, và hạ tầng kết nối. Việc tìm kiếm một đối tác tư vấn địa phương am hiểu thị trường là vô cùng quan trọng để đảm bảo dự án triển khai thuận lợi.
5. Tương lai của bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ như thế nào? Tương lai của ngành được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, gắn liền với sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Xu hướng sẽ dịch chuyển sang phát triển các khu công nghiệp thông minh, khu công nghiệp sinh thái, ưu tiên các ngành công nghệ cao và logistics giá trị gia tăng để phát triển bền vững.
