Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển sôi động chưa từng có. Tận dụng môi trường vốn rẻ và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục chảy mạnh, các nhà phát triển dự án trên khắp cả nước đang đồng loạt khởi công các khu công nghiệp mới, tích cực mở rộng quỹ đất và nâng cấp hạ tầng. Một làn sóng các dự án quy mô lớn, hiện đại và chuyên biệt hóa đang sẵn sàng để đón đầu cơ hội từ sự dịch chuyển của chuỗi sản xuất toàn cầu.
“Sóng” FDI – Trợ Lực Vàng Cho Bất Động Sản Công Nghiệp
Động lực chính thúc đẩy sự bùng nổ của các khu công nghiệp mới chính là dòng vốn FDI mạnh mẽ và ổn định. Các số liệu kinh tế vĩ mô nửa đầu năm 2025 đã vẽ nên một bức tranh đầy lạc quan, khẳng định vị thế của Việt Nam là một điểm đến đầu tư không thể bỏ qua.
Dòng Vốn Tỷ Đô “Chảy” Mạnh Vào Lĩnh Vực Sản Xuất
Theo ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ công nghiệp tại Savills Việt Nam, những con số thống kê đã nói lên tất cả. Trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 21,5 tỷ USD, một con số ấn tượng khi tăng tới 32,6% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, lĩnh vực sản xuất tiếp tục giữ vai trò dẫn đầu, thu hút gần 11,97 tỷ USD, chiếm 56,5% tổng vốn đăng ký và ghi nhận mức tăng trưởng 32% so với cùng kỳ.
Riêng vốn FDI đăng ký mới trong lĩnh vực sản xuất đã đạt 5,01 tỷ USD. Đáng chú ý, số lượng dự án mới đã tăng vọt nhờ làn sóng dịch chuyển và tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu. Nửa đầu năm nay, cả nước đã ghi nhận 759 dự án sản xuất mới được cấp phép, tăng mạnh 40% so với cùng kỳ năm 2024.
Xu Hướng Thuê Nhà Xưởng Xây Sẵn Lên Ngôi
Một xu hướng quan trọng được các chuyên gia ghi nhận là sự thay đổi trong lựa chọn của nhà đầu tư. Trong 759 dự án sản xuất mới, có tới 410 dự án (chiếm tỷ lệ 54%) đã chọn thuê nhà xưởng xây sẵn thay vì thuê đất để tự xây dựng. Điều này cho thấy nhu cầu đối với mô hình nhà xưởng xây sẵn (Ready-Built Factory – RBF) đang tăng cao đột biến.
Xu hướng này đặc biệt rõ nét trong các ngành như điện tử, lắp ráp và bao bì. Đây là những lĩnh vực mà doanh nghiệp thường ưu tiên việc gia nhập thị trường nhanh chóng, tối ưu hóa dòng tiền và giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu cho cơ sở hạ tầng. Việc lựa chọn RBF giúp họ có thể nhanh chóng đi vào hoạt động sản xuất, nắm bắt cơ hội thị trường một cách kịp thời.
Cuộc Đua Phát Triển Khu Công Nghiệp Mới Trên Khắp Cả Nước
Trước nhu cầu ngày càng tăng và môi trường vĩ mô thuận lợi, một làn sóng khởi công và mở rộng các khu công nghiệp đã lan tỏa trên khắp cả nước. Hàng loạt dự án mới liên tiếp được phê duyệt và triển khai, không chỉ bổ sung quỹ đất công nghiệp mà còn tập trung đầu tư đồng bộ vào hạ tầng, logistics và các mô hình nhà xưởng hiện đại.
Miền Bắc Sôi Động: Phú Thọ và Thái Nguyên Tăng Tốc
Tại Phú Thọ, dự án Khu công nghiệp Nam Bình Xuyên sắp được khởi công xây dựng, hứa hẹn trở thành một cứ điểm sản xuất hiện đại bậc nhất khu vực. Dự án do Công ty TNHH Phát triển Nam Bình Xuyên Green Park làm chủ đầu tư, có quy mô 295,74 ha, tổng vốn đầu tư hơn 2.200 tỷ đồng. Trong đó, diện tích đất công nghiệp dành cho thuê lên tới 200,41 ha, chiếm hơn 69% tổng diện tích.
Dự án được định hướng phát triển theo mô hình xanh – thông minh – bền vững, tích hợp đầy đủ hạ tầng hiện đại và tiêu chuẩn môi trường quốc tế. Đặc biệt, một phân khu riêng biệt đã được quy hoạch dành riêng cho ngành công nghiệp bán dẫn và công nghệ cao, sẵn sàng đón đầu làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng và xu thế sản xuất thông minh toàn cầu.
Tại Thái Nguyên, địa phương này cũng chuẩn bị khởi công Khu công nghiệp Yên Bình 2 sau khi chính thức phê duyệt chủ trương đầu tư vào cuối tháng 4/2025. Dự án có diện tích gần 300 ha, tổng vốn đầu tư 3.650 tỷ đồng. Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Yên Bình được giao làm chủ đầu tư với mục tiêu xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp hiện đại, tiến độ thực hiện không quá 24 tháng kể từ ngày được bàn giao đất.
Miền Nam Mở Rộng Quỹ Đất: Tây Ninh Trỗi Dậy Mạnh Mẽ
Tại phía Nam, UBND tỉnh Tây Ninh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư Khu công nghiệp Bình Hòa Nam 1 tại xã Đức Huệ, quy mô 322 ha, vốn đầu tư 3.900 tỷ đồng, do Công ty TNHH Hoàn Cầu Long An làm chủ đầu tư. Dự án được quy hoạch là một khu công nghiệp sạch, đa ngành, ưu tiên các lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ và thân thiện với môi trường. Khi đi vào hoạt động, dự án dự kiến sẽ thu hút khoảng 15.000-23.000 lao động và chuyên gia.
Đây đã là dự án khu công nghiệp thứ hai được tỉnh Tây Ninh trao quyết định đầu tư trong năm nay. Theo quy hoạch dài hạn đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Tây Ninh đặt mục tiêu có tới 59 khu công nghiệp và 82 cụm công nghiệp, khẳng định vai trò là một động lực tăng trưởng kinh tế then chốt của tỉnh.
TP.HCM và Vùng Lân Cận: Hướng Tới Mô Hình Sinh Thái Thông Minh
Tại TP.HCM, Becamex IDC đã chính thức khởi công xây dựng Khu công nghiệp Cây Trường và Bàu Bàng 2. Đây không chỉ là một dự án mở rộng quỹ đất đơn thuần mà là bước đi khởi đầu trong chiến lược xây dựng một trung tâm công nghiệp sinh thái thông minh theo chuẩn quốc tế, đưa khu vực Bàu Bàng trở thành trung tâm công nghiệp và đổi mới sáng tạo của Thành phố.
Ông Phạm Ngọc Thuận, Tổng giám đốc Becamex IDC, cho biết các mô hình đầu tư của công ty đang chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng phát triển khu công nghiệp xanh, phát thải thấp, đồng thời tích hợp các yếu tố của công nghiệp 4.0 và năng lượng tái tạo. Việc phát triển hệ thống năng lượng mặt trời áp mái và trang trại điện mặt trời sẽ giúp các khu công nghiệp chủ động nguồn cung điện, đáp ứng yêu cầu vận hành bền vững.
“Chúng tôi đang hợp tác với Ngân hàng Thế giới (WB) để nghiên cứu tiền khả thi và hoạch định lộ trình xây dựng khu công nghiệp sinh thái quốc tế (EIP 2.0) tại Cây Trường và Bàu Bàng. Đây không chỉ là chiến lược phát triển xanh mà còn tạo ra lợi thế cạnh tranh vượt trội cho doanh nghiệp khi xuất khẩu vào các thị trường yêu cầu cao về phát thải carbon”, ông Thuận chia sẻ.
Tương Lai Khu Công Nghiệp Việt Nam: Chuyển Dịch Từ “Rộng” Đến “Sâu”
Sự bùng nổ của các dự án mới không chỉ cho thấy sự gia tăng về số lượng mà còn là một cuộc cách mạng về chất lượng. Tương lai của bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chuyển dịch từ việc chỉ tập trung mở rộng quỹ đất sang phát triển theo chiều sâu, hướng tới các mô hình bền vững và chuyên biệt hóa.
Chuyển Dịch Sang Mô Hình Xanh và Bền Vững là Xu Hướng Tất Yếu
Các dự án tiêu biểu như Nam Bình Xuyên (Phú Thọ) và Cây Trường (TP.HCM) đã cho thấy rõ xu hướng này. Việc xây dựng các khu công nghiệp xanh, thông minh, tích hợp năng lượng tái tạo và tuân thủ các tiêu chuẩn môi trường quốc tế không còn là một lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc. Đây chính là lợi thế cạnh tranh sống còn để thu hút các tập đoàn đa quốc gia lớn, những đơn vị luôn đặt nặng các tiêu chí về Môi trường – Xã hội – Quản trị (ESG).
Chuyên Môn Hóa để Đón “Đại Bàng” Công Nghệ Cao
Thay vì phát triển các khu công nghiệp đa ngành dàn trải, các nhà phát triển đang ngày càng tập trung vào việc tạo ra các cụm công nghiệp chuyên biệt. Việc KCN Nam Bình Xuyên quy hoạch một phân khu riêng cho ngành bán dẫn và công nghệ cao là một minh chứng rõ nét. Cách tiếp cận này giúp tạo ra một hệ sinh thái hoàn chỉnh, từ nhà sản xuất chính, các nhà cung ứng phụ trợ đến các viện nghiên cứu và đào tạo, tạo ra sức hút mạnh mẽ đối với các “đại bàng” trong ngành công nghệ cao toàn cầu.
Thách Thức “Trên Sân Nhà”: Tiếng Nói Từ Doanh Nghiệp Nội
Mặc dù thị trường đang đón nhận vô số tín hiệu tích cực, các doanh nghiệp trong nước cũng đối mặt với không ít thách thức trong cuộc cạnh tranh ngày càng khốc liệt.
Bài Toán Phân Loại và Xây Dựng Chính Sách
Theo bà Bùi Thị Hải Yến, Phó chủ tịch Công ty cổ phần Hanel, ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam đang thiếu sự phân loại rõ ràng giữa các dự án do doanh nghiệp trong nước và nước ngoài đầu tư. Bà cho rằng điều này khiến các cơ quan quản lý nhà nước gặp khó khăn trong việc đánh giá hiệu quả hoạt động và xây dựng những chính sách hỗ trợ phù hợp cho từng nhóm doanh nghiệp.
Nguy Cơ “Thua Ngay Trên Sân Nhà” và Lời Kêu Gọi Liên Minh
Bà Yến cũng thẳng thắn bày tỏ lo ngại về sức cạnh tranh của doanh nghiệp nội. “Chúng ta đang rất tích cực thu hút vốn FDI, nhưng nếu không cẩn trọng, nguy cơ thua ngay trên sân nhà là rất lớn. Các doanh nghiệp Việt Nam cần một cơ chế chung để phát huy lợi thế tập thể. Bởi lẽ, trong cuộc chiến này, không một doanh nghiệp nào có thể chiến thắng nếu đi riêng lẻ”, bà Yến nhấn mạnh. Lời kêu gọi này cho thấy sự cấp thiết của việc các nhà phát triển Việt Nam cần liên kết, tạo ra sức mạnh cộng hưởng để cùng nhau phát triển bền vững.
Giải Pháp Cho Nhà Đầu Tư: Tìm Kiếm Cơ Hội Trong Làn Sóng Mới
Trước sự bùng nổ của các khu công nghiệp mới và sự đa dạng hóa về mô hình phát triển, việc nắm bắt thông tin và lựa chọn đúng địa điểm đầu tư là yếu tố quyết định thành công. Hưng Việt Land tự hào là đơn vị tư vấn chuyên sâu, cung cấp cho nhà đầu tư những phân tích độc quyền và giải pháp tối ưu.
Chúng tôi giúp bạn:
- Phân tích và đánh giá tiềm năng của các khu công nghiệp mới trên toàn quốc.
- Lựa chọn mô hình đầu tư phù hợp nhất: thuê đất, nhà xưởng xây sẵn, hay nhà xưởng xây theo yêu cầu.
- Kết nối với các khu công nghiệp chuyên biệt, đáp ứng yêu cầu của các ngành công nghệ cao và sản xuất bền vững.
Liên hệ ngay với Hưng Việt Land để nhận báo cáo độc quyền về các khu công nghiệp mới và xây dựng chiến lược đầu tư hiệu quả nhất!
Những Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)
1. Khu công nghiệp sinh thái (EIP) là gì và có lợi ích gì? Khu công nghiệp sinh thái (Eco-Industrial Park) là mô hình KCN hiện đại, được thiết kế và vận hành nhằm giảm thiểu tác động đến môi trường, tối ưu hóa việc sử dụng năng lượng và tài nguyên. Lợi ích của EIP bao gồm: giảm chi phí vận hành cho doanh nghiệp thông qua tiết kiệm năng lượng, đáp ứng các tiêu chuẩn xuất khẩu xanh, nâng cao hình ảnh thương hiệu và thu hút nhân tài.
2. Tại sao các nhà đầu tư FDI lại ngày càng ưa chuộng nhà xưởng xây sẵn? Nhà đầu tư FDI, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc các công ty trong chuỗi cung ứng, ưa chuộng nhà xưởng xây sẵn vì ba lý do chính: Tốc độ (giúp nhanh chóng gia nhập thị trường), Chi phí (giảm vốn đầu tư ban đầu cho xây dựng), và Linh hoạt (dễ dàng mở rộng hoặc thu hẹp quy mô khi cần thiết).
3. Các tỉnh nào đang là điểm nóng thu hút đầu tư khu công nghiệp mới? Các điểm nóng đang trải dài khắp cả nước. Ở phía Bắc, các tỉnh vệ tinh như Phú Thọ, Thái Nguyên đang nổi lên bên cạnh các trung tâm truyền thống. Ở phía Nam, Tây Ninh đang cho thấy sự trỗi dậy mạnh mẽ bên cạnh các khu vực lõi như TP.HCM và Bình Dương.
4. Doanh nghiệp Việt cần làm gì để cạnh tranh trong lĩnh vực phát triển KCN? Theo các chuyên gia, doanh nghiệp Việt cần tập trung vào việc nâng cao chất lượng thay vì chỉ cạnh tranh về giá. Điều này bao gồm việc phát triển các khu công nghiệp theo mô hình xanh, thông minh, chuyên biệt hóa. Quan trọng hơn, các doanh nghiệp trong nước cần tăng cường liên kết, tạo thành một hệ sinh thái vững mạnh để có thể cạnh tranh sòng phẳng với các nhà phát triển quốc tế lớn.
