BĐS Công Nghiệp Là Gì? Đặc Điểm, Phân Loại Và Triển Vọng 2025

Trong hành trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, bất động sản công nghiệp (BĐS công nghiệp) đang dần khẳng định vị thế quan trọng trên thị trường bất động sản Việt Nam. Đến cuối năm 2023, Việt Nam đã phát triển hơn 414 khu công nghiệp trên toàn quốc với tổng diện tích gần 130.000 ha. Trong đó, 295 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy đạt 73%, đặc biệt cao tại các khu vực trọng điểm kinh tế phía Bắc và phía Nam với tỷ lệ lấp đầy trên 82%.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về BĐS công nghiệp, đặc điểm, phân loại, vai trò và triển vọng phát triển của loại hình bất động sản đầy tiềm năng này tại Việt Nam.

Mục lục bài viết

BĐS công nghiệp là gì?

BĐS công nghiệp là loại hình bất động sản được sử dụng cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh, chế biến, lưu trữ, vận chuyển hàng hóa và các hoạt động liên quan trực tiếp đến sản xuất công nghiệp.

Mặc dù pháp luật Việt Nam chưa có định nghĩa chính thức về BĐS công nghiệp, nhưng dựa trên thực tiễn, có thể hiểu đây là các tài sản hữu hình như:

Nhà xưởng sản xuất
Kho bãi lưu trữ hàng hóa
Đất công nghiệp
Khu công nghiệp
Trung tâm logistics
Văn phòng, nhà điều hành trong khu công nghiệp
Các cơ sở hạ tầng kỹ thuật liên quan

Mục đích chính của BĐS công nghiệp là cung cấp không gian và điều kiện vật chất tối ưu để các doanh nghiệp có thể sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa một cách hiệu quả.

Đặc điểm của BĐS công nghiệp

BĐS công nghiệp có những đặc điểm riêng biệt, khác biệt so với các loại hình bất động sản khác như nhà ở hay bất động sản thương mại:

1. Vị trí chiến lược

BĐS công nghiệp thường được xây dựng tại các vị trí có tính chiến lược cao:

Gần các cảng biển, sân bay quốc tế
Kết nối với các tuyến đường cao tốc, quốc lộ lớn
Thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa, tiếp cận nguồn nguyên liệu
Dễ dàng tiếp cận nguồn lao động dồi dào
Gần các thị trường tiêu thụ sản phẩm

2. Diện tích lớn và linh hoạt

Các khu công nghiệp thường có quy mô lớn, từ 100 ha trở lên
Đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh quy mô lớn
Cho phép doanh nghiệp bố trí dây chuyền sản xuất hợp lý
Diện tích linh hoạt, có thể chia nhỏ hoặc mở rộng theo nhu cầu

3. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ

BĐS công nghiệp được trang bị đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật:

Hệ thống cấp điện công suất lớn, ổn định
Hệ thống cấp nước, xử lý nước thải công nghiệp
Mạng internet tốc độ cao
Hệ thống thoát nước, phòng cháy chữa cháy
Hệ thống giao thông nội bộ
Hệ thống xử lý chất thải công nghiệp

4. Tuổi thọ cao

Được xây dựng với tiêu chuẩn chất lượng cao
Sử dụng vật liệu bền vững, chịu được tải trọng lớn
Thiết kế phù hợp với các hoạt động sản xuất
Đảm bảo độ bền vững và tuổi thọ lâu dài

5. Hợp đồng thuê dài hạn

Thời gian thuê đất tại các khu công nghiệp thường kéo dài từ 5-10 năm
Giúp doanh nghiệp ổn định sản xuất, hạn chế việc tìm kiếm địa điểm mới
Tạo điều kiện để doanh nghiệp tập trung vào hoạt động sản xuất kinh doanh cốt lõi

6. Yêu cầu pháp lý nghiêm ngặt

BĐS công nghiệp phải tuân thủ các quy định pháp luật chặt chẽ:

Quy định về bảo vệ môi trường
Quy định về an toàn lao động
Tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy
Các quy định đặc thù khác về xây dựng công trình công nghiệp

Phân loại BĐS công nghiệp

BĐS công nghiệp có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, nhưng cách phân loại phổ biến nhất là theo loại hình tài sản:

1. Đất công nghiệp

Đất công nghiệp là đất được quy hoạch dành riêng để xây dựng:

Các cụm công nghiệp
Khu chế xuất
Các khu sản xuất kinh doanh tập trung

Đây là loại sản phẩm chủ yếu trong BĐS công nghiệp, bao gồm các khu đất được phân lô và chuẩn bị hạ tầng để cho các doanh nghiệp thuê hoặc mua nhằm xây dựng nhà máy, xưởng sản xuất.

2. Nhà xưởng sản xuất

Nhà xưởng sản xuất là các cơ sở được sử dụng để:

Chế biến nguyên vật liệu
Sản xuất hàng hóa
Lắp ráp sản phẩm

Nhà xưởng xây sẵn (Ready-built factories) là các khu nhà xưởng được xây dựng sẵn với tiêu chuẩn kỹ thuật cụ thể, cho phép các doanh nghiệp có thể vào hoạt động ngay mà không cần đầu tư xây dựng từ đầu.

3. Kho bãi và khu vực lưu trữ

Các khu vực lưu trữ hay kho bãi được sử dụng để:

Lưu trữ nguyên vật liệu đầu vào
Bảo quản sản phẩm thành phẩm
Trung chuyển hàng hóa

Kho bãi trong khu công nghiệp thường được thiết kế với tiêu chuẩn kỹ thuật cao, đảm bảo an toàn và bảo quản tốt cho hàng hóa.

4. Cơ sở hạ tầng logistics

Đây là các khu vực đặc biệt được thiết kế để hỗ trợ hoạt động logistics, bao gồm:

Trung tâm phân phối (Distribution Center)
Trung tâm giao hàng (Fulfillment Center)
Cơ sở xử lý hàng hóa (Processing Center)
Bến cảng, sân bay chuyên dụng

5. Văn phòng cho thuê trong khu công nghiệp

Trong các khu công nghiệp cũng có các tòa nhà văn phòng cho thuê để:

Đặt trụ sở quản lý, điều hành
Bố trí các bộ phận hành chính
Tiếp khách, đối tác kinh doanh

Vai trò của BĐS công nghiệp trong nền kinh tế

BĐS công nghiệp đóng vai trò then chốt đối với sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước:

1. Hỗ trợ hoạt động sản xuất và kinh doanh

Cung cấp không gian sản xuất tối ưu cho doanh nghiệp
Tạo điều kiện để doanh nghiệp tập trung vào hoạt động cốt lõi
Tiết kiệm chi phí vận hành nhờ hạ tầng đồng bộ
Tăng hiệu quả sản xuất và năng lực cạnh tranh

2. Thu hút đầu tư nước ngoài

Là yếu tố quan trọng để thu hút vốn FDI vào Việt Nam
Tạo môi trường đầu tư chuyên nghiệp, đồng bộ
Đáp ứng yêu cầu khắt khe của các tập đoàn đa quốc gia
Góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa

3. Tạo việc làm và phát triển kinh tế xã hội

Tạo ra hàng triệu việc làm cho người lao động
Nâng cao thu nhập và chất lượng cuộc sống người dân
Thúc đẩy đô thị hóa các vùng nông thôn
Góp phần phát triển các loại hình bất động sản khác như nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ

Quy định pháp lý về BĐS công nghiệp 2025

Khi tham gia đầu tư vào BĐS công nghiệp tại Việt Nam, nhà đầu tư cần nắm rõ các quy định pháp lý sau:

1. Quy định về đất đai

Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024):

Đất dùng cho khu công nghiệp, khu chế xuất phải thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Nhà đầu tư có thể thuê đất từ Nhà nước, thuê lại đất từ chủ đầu tư KCN, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất tối đa là 50 năm (có thể gia hạn thêm theo quy định)
Dự án BĐS khu công nghiệp thuộc diện phải thu hồi của Nhà nước thì không phải nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất
Chủ đầu tư được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn nếu trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ vòng đời dự án
Các dự án KCN được ưu tiên trong công tác giải phóng mặt bằng

2. Quy định về đầu tư

Luật Đầu tư 2020 quy định:

Nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư nếu dự án có sử dụng đất
Nhà đầu tư nước ngoài cần chứng minh năng lực tài chính
Phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi đầu tư vào KCN
Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư

3. Quy định về xây dựng

Theo Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 35/2022/NĐ-CP:

Nhà đầu tư phải xin giấy phép xây dựng đối với các công trình như nhà xưởng, kho bãi
Tuân thủ quy hoạch xây dựng của từng khu công nghiệp
Đảm bảo các tiêu chuẩn về kết cấu công trình
Đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy

4. Quy định về môi trường

Luật Bảo vệ Môi trường 2020 yêu cầu:

Dự án BĐS công nghiệp phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM)
Doanh nghiệp phải có hệ thống xử lý chất thải, khí thải đạt chuẩn
Thực hiện quan trắc môi trường định kỳ
Nộp phí bảo vệ môi trường theo quy định

5. Quy định về kinh doanh BĐS công nghiệp

Theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023:

Chủ đầu tư khu công nghiệp chỉ được cho thuê lại đất, cho thuê nhà xưởng, kho bãi
Không được bán đất công nghiệp
Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thì được cho thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng

Ưu và nhược điểm của BĐS công nghiệp

Ưu điểm

1. Nhu cầu ngày càng lớn

Làn sóng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam
Nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp trong nước
Xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu

2. Giá thuê tăng ổn định

Giá thuê đất ở khu công nghiệp phía Bắc đạt đến 107 USD/m²
Các khu công nghiệp ở phía Nam có thể đạt đến 111 USD/m²
Tăng trưởng giá thuê khoảng 8,1% so với cùng kỳ năm trước

3. Lợi nhuận cao

Lợi nhuận từ việc cho thuê nhà xưởng luôn cao hơn so với các loại hình BĐS khác
Dòng tiền ổn định nhờ hợp đồng dài hạn
Rủi ro thấp hơn so với BĐS nhà ở

4. Thúc đẩy phát triển các loại hình BĐS khác

Tạo tiền đề cho phát triển BĐS nhà ở
Kích thích phát triển BĐS thương mại, dịch vụ
Hình thành các khu đô thị công nghiệp phức hợp

5. Quy hoạch bài bản

Quy hoạch minh bạch, rõ ràng
Hạ tầng đồng bộ, hiện đại
Vị trí giao thông thuận lợi

6. Tiềm năng tăng giá

Xu hướng tăng giá theo thời gian
Tiềm năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Giá trị gia tăng khi khu vực xung quanh phát triển

Nhược điểm

1. Cần nguồn vốn đầu tư lớn dài hạn

Vốn đầu tư ban đầu rất lớn
Thường phải huy động từ nhiều nguồn
Cần có năng lực tài chính mạnh

2. Thời gian thu hồi vốn chậm

Phải mất từ 5-10 năm để thu hồi vốn
Khó khăn trong việc tái cấu trúc dòng tiền
Áp lực trả nợ vay dài hạn

3. Nguồn cung hạn chế

Khó tìm được quỹ đất lớn và phù hợp
Cạnh tranh gay gắt giữa các nhà phát triển
Giá đất ngày càng tăng cao

4. Thủ tục phức tạp

Thủ tục xét duyệt mất 2-3 tháng
Mất khoảng 2 năm để có thể vận hành
Khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng
Cần sự hỗ trợ của bên chuyên môn

Tiềm năng và triển vọng BĐS công nghiệp tại Việt Nam

1. Làn sóng dịch chuyển sản xuất

Việt Nam đang hưởng lợi từ xu hướng “China+1” khi các tập đoàn đa quốc gia tìm kiếm địa điểm thay thế Trung Quốc:

Samsung đã chuyển nhiều dây chuyền sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam
Apple đang mở rộng chuỗi cung ứng tại Việt Nam
Các công ty Đài Loan, Hàn Quốc tiếp tục đầu tư vào Việt Nam

2. Hiệp định thương mại tự do

Việt Nam đã ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA):

EVFTA (EU – Việt Nam)
CPTPP (Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương)
RCEP (Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực)

Các hiệp định này tạo động lực mạnh mẽ cho các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, từ đó thúc đẩy nhu cầu về BĐS công nghiệp.

3. Chính sách hỗ trợ của Chính phủ

Chính phủ Việt Nam đang triển khai nhiều chính sách hỗ trợ:

Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính
Phát triển hạ tầng giao thông kết nối
Ưu đãi thuế cho các dự án trong lĩnh vực công nghiệp
Quy hoạch phát triển khu công nghiệp bền vững
Hỗ trợ đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao

4. Tiến bộ công nghệ và xu hướng phát triển bền vững

Các khu công nghiệp hiện đại tại Việt Nam đang hướng tới:

Khu công nghiệp xanh, thân thiện với môi trường
Ứng dụng công nghệ 4.0 trong quản lý vận hành
Phát triển khu công nghiệp thông minh
Kết hợp không gian sống và làm việc

Các yếu tố cần cân nhắc khi đầu tư BĐS công nghiệp

1. Vị trí địa lý

Gần các trục giao thông chính
Kết nối thuận tiện với cảng biển, sân bay
Gần nguồn cung cấp lao động dồi dào
Thuận lợi cho việc vận chuyển hàng hóa

2. Hạ tầng kỹ thuật

Hệ thống cấp điện, nước đảm bảo
Hệ thống xử lý chất thải đạt chuẩn
Kết nối internet tốc độ cao
Hệ thống giao thông nội bộ hoàn chỉnh

3. Chính sách ưu đãi

Ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp
Miễn, giảm tiền thuê đất
Hỗ trợ đào tạo lao động
Hỗ trợ thủ tục hành chính

4. Đơn vị phát triển và quản lý

Uy tín, kinh nghiệm của chủ đầu tư
Chất lượng dịch vụ quản lý
Khả năng hỗ trợ doanh nghiệp thuê
Tầm nhìn phát triển dài hạn

5. Tiềm năng phát triển

Quy hoạch phát triển của khu vực
Xu hướng dịch chuyển ngành nghề
Khả năng mở rộng trong tương lai
Tiềm năng tăng giá

Kết luận

BĐS công nghiệp đang trở thành một phân khúc đầy tiềm năng trên thị trường bất động sản Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư, phát triển kinh tế và tạo việc làm cho người lao động. Với việc ba sắc luật mới (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, thị trường BĐS công nghiệp được kỳ vọng sẽ có thêm nhiều dư địa phát triển.

Tuy nhiên, để phát triển bền vững, các nhà đầu tư cần nắm rõ các quy định pháp lý, có năng lực tài chính tốt và sẵn sàng đối mặt với những thách thức như thời gian thu hồi vốn dài, thủ tục pháp lý phức tạp và khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng.

Những nhà đầu tư tiên phong, có chiến lược rõ ràng và tầm nhìn dài hạn sẽ là những người hưởng lợi nhiều nhất từ tiềm năng phát triển của phân khúc BĐS công nghiệp tại Việt Nam trong tương lai.

Câu hỏi thường gặp

1. BĐS công nghiệp khác gì với BĐS thương mại?

BĐS công nghiệp được sử dụng cho các hoạt động sản xuất, lưu trữ, vận chuyển hàng hóa, trong khi BĐS thương mại được sử dụng cho các hoạt động mua bán, kinh doanh dịch vụ. BĐS công nghiệp thường có diện tích lớn hơn, yêu cầu kỹ thuật đặc thù và nằm xa trung tâm đô thị.

2. Lợi nhuận đầu tư vào BĐS công nghiệp như thế nào?

Lợi nhuận đầu tư vào BĐS công nghiệp thường ổn định và dài hạn, với tỷ suất lợi nhuận từ 10-15%/năm. Dòng tiền ổn định nhờ hợp đồng cho thuê dài hạn và ít biến động so với các phân khúc BĐS khác.

3. Nhà đầu tư cá nhân có thể tham gia đầu tư vào BĐS công nghiệp không?

Nhà đầu tư cá nhân có thể tham gia đầu tư vào BĐS công nghiệp thông qua các hình thức như mua cổ phiếu của các công ty phát triển khu công nghiệp, góp vốn vào các dự án, hoặc tham gia các quỹ đầu tư bất động sản chuyên về công nghiệp (REITs). Tuy nhiên, mức vốn đầu tư thường lớn và cần có kiến thức chuyên sâu.

4. Chi phí đầu tư phát triển khu công nghiệp là bao nhiêu?

Chi phí đầu tư phát triển một khu công nghiệp thường rất lớn, dao động từ vài trăm tỷ đến hàng nghìn tỷ đồng tùy thuộc vào quy mô, vị trí và chất lượng hạ tầng. Chi phí này bao gồm đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các công trình phụ trợ.

5. Thời gian thuê đất trong khu công nghiệp là bao lâu?

Thời gian thuê đất trong khu công nghiệp thường từ 30-50 năm, phù hợp với thời hạn của dự án đầu tư. Khi hết thời hạn, doanh nghiệp có thể xin gia hạn nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Liên hệ tư vấn đầu tư BĐS công nghiệp

Nếu bạn đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào BĐS công nghiệp tại Việt Nam, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết:

CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ THƯƠNG MẠI HƯNG VIỆT

Địa chỉ: Số A105 – BT2A, Khu nhà ở Mễ Trì, Ngõ 10 Đại Lộ Thăng Long, Phường Mễ Trì, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
MST: 0110856442 – Ngày cấp: 08/10/2024
Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội
Hotline: 0965.1000.25
Website: hungvietland.vn

Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẽ hỗ trợ bạn tìm kiếm cơ hội đầu tư phù hợp và đạt hiệu quả cao nhất!