Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều biến động, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam nổi lên như một điểm sáng đầy ấn tượng, liên tục gặt hái “trái ngọt”. Nhờ sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cùng nhu cầu thuê đất và nhà xưởng tăng cao, hàng loạt doanh nghiệp trong ngành đã ghi nhận những kết quả kinh doanh bứt phá ngoạn mục, với lợi nhuận tăng trưởng bằng lần, báo hiệu một chu kỳ phát triển thịnh vượng và bền vững.
Bức Tranh Lợi Nhuận Ngoạn Mục Của Các “Ông Lớn” Ngành
Quý II/2025 và 6 tháng đầu năm đã chứng kiến một mùa báo cáo tài chính rực rỡ của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết. Hầu hết các đơn vị đều ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận ấn tượng, thậm chí có những doanh nghiệp đạt mức tăng trưởng kỷ lục chưa từng có.
SDU và D2D: Những Cú Nhảy Vọt “Không Tưởng”
Nổi bật nhất trong bức tranh tăng trưởng phải kể đến những cú nhảy vọt phi thường. CTCP Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà (HNX: SDU) là một ví dụ điển hình khi ghi nhận lãi ròng quý II/2025 hơn 55 tỷ đồng, một con số đáng kinh ngạc khi gấp đến 182 lần so với cùng kỳ năm trước. Sự tăng trưởng đột biến này đến từ hoạt động cốt lõi là cho thuê nhà, văn phòng, kinh doanh dịch vụ tòa nhà và bất động sản. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, SDU mang về khoản lãi ròng hơn 49,4 tỷ đồng, gấp 168 lần cùng kỳ.
Một trường hợp ấn tượng khác là CTCP Phát triển đô thị công nghiệp số 2 (HOSE: D2D). Doanh nghiệp này cho thấy kết quả kinh doanh nhảy vọt chưa từng có với doanh thu thuần quý II/2025 đạt gần 552 tỷ đồng, gấp hơn 20 lần cùng kỳ. Nhờ đó, D2D báo lãi kỷ lục hơn 200 tỷ đồng, một con số không chỉ vượt xa cùng kỳ mà còn chính thức vượt cả kế hoạch lợi nhuận đã đề ra cho cả năm.
Becamex IDC (BCM): “Gã Khổng Lồ” Phía Nam Bứt Phá Mạnh Mẽ
Là một trong những “anh cả” của ngành, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – CTCP (Becamex IDC, mã BCM) cũng có một quý kinh doanh thành công rực rỡ. Doanh thu thuần trong quý II/2025 đạt hơn 2.500 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế còn ấn tượng hơn khi đạt 1.466 tỷ đồng, gấp 3,8 lần. Động lực tăng trưởng chính đến từ mảng kinh doanh bất động sản, đóng góp tới hơn 2.300 tỷ đồng vào tổng doanh thu.
Tính chung 6 tháng đầu năm, Becamex IDC đạt hơn 4.360 tỷ đồng doanh thu thuần và 1.825 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng lần lượt 2,2 lần và 4,7 lần so với nửa đầu năm 2024. Với kết quả này, doanh nghiệp đã hoàn thành khoảng 46% kế hoạch doanh thu và đặc biệt là 74% kế hoạch lợi nhuận cả năm chỉ sau 6 tháng.
Sóng Tăng Trưởng Lan Tỏa: Từ Kinh Bắc (KBC) đến Sonadezi
Không chỉ các doanh nghiệp phía Nam, các khu công nghiệp phía Bắc cũng đón nhận kết quả tích cực. Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc – CTCP (HOSE: KBC) ghi nhận doanh thu thuần quý II đạt 578,7 tỷ đồng và báo lãi sau thuế 399 tỷ đồng, tăng 46% so với cùng kỳ năm 2024. Lũy kế 6 tháng, doanh thu thuần của KBC đạt 3.695 tỷ đồng (gấp 3,5 lần) và lợi nhuận sau thuế đạt 1.248 tỷ đồng (tăng 6,4 lần). Sự tăng trưởng ấn tượng này cũng phản ánh lên thị trường chứng khoán, khi cổ phiếu KBC liên tục tăng trần, vượt mốc 40.000 đồng/cổ phiếu.
Sóng tăng trưởng còn lan tỏa đến nhiều doanh nghiệp khác trong ngành:
- CTCP Sonadezi Giang Điền (UPCoM: SZG): Hưởng lợi lớn từ doanh thu cho thuê nhà xưởng, SZG ghi nhận tổng doanh thu hơn 258 tỷ đồng (tăng 32%) và lợi nhuận sau thuế 114,7 tỷ đồng (tăng 72,65%), hoàn thành 67% mục tiêu kinh doanh năm.
- Sonadezi (UPCoM: SNZ): Báo lãi ròng cao kỷ lục gần 490 tỷ đồng, tăng 51% và thực hiện tới 92% kế hoạch năm.
- Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC): Lãi hơn 97 tỷ đồng, tăng 48%, thực hiện 59% mục tiêu.
- Long Hậu (HOSE: LHG): Lãi sau thuế gần 90 tỷ đồng, tăng 32% và xuất sắc vượt 27% kế hoạch năm.
Toàn Cảnh Ngành: Biên Lợi Nhuận Cao Nhất Trong 6 Quý
Nhìn vào bức tranh tổng thể, số liệu thống kê từ 27 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trên sàn chứng khoán cho thấy một xu hướng tăng trưởng vững chắc. Tổng doanh thu trong quý II/2025 đạt hơn 11.500 tỷ đồng, tăng 20% so với cùng kỳ. Đáng chú ý hơn, tổng lợi nhuận ròng tăng vọt 67%, lên hơn 3.900 tỷ đồng – mức cao nhất trong 6 quý gần đây. Biên lợi nhuận gộp toàn ngành đạt 49%, cũng là mức cao nhất trong giai đoạn từ quý I/2022 đến nay, cho thấy hiệu quả hoạt động đang được cải thiện rõ rệt.
Giải Mã Sức Hút: Những Yếu Tố Nền Tảng Thúc Đẩy Thị Trường
Sự tăng trưởng thần kỳ của ngành bất động sản khu công nghiệp không phải là ngẫu nhiên. Nó được xây dựng dựa trên những yếu tố nền tảng vững chắc, từ bối cảnh kinh tế vĩ mô thuận lợi đến các lợi thế nội tại của thị trường Việt Nam.
1. Dòng Vốn FDI Ổn Định và Lợi Thế Từ Chính Sách Thuế Quan
Theo các chuyên gia, một trong những yếu tố tâm lý quan trọng được tháo gỡ đến từ chính sách thuế quan của Mỹ. Việc Tổng thống Donald Trump ban hành quyết định chính thức áp mức thuế 20% với Việt Nam, đúng như các tuyên bố trước đó, đã loại bỏ yếu tố bất định. Mức thuế này được xem là có thể dự đoán và quản lý được, giúp Việt Nam tiếp tục duy trì lợi thế cạnh tranh trong việc giữ chân và thu hút các chuỗi cung ứng toàn cầu, đồng thời củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp.
2. Cung – Cầu Cân Bằng và Chi Phí Cạnh Tranh Vượt Trội
Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ bất động sản công nghiệp tại Savills, nhận định thị trường Việt Nam đang nổi bật với sự cân bằng giữa cung và cầu, mức giá thuê hợp lý và xu hướng đầu tư dài hạn. Thống kê từ Savills cho thấy, giá thuê kho bãi cao cấp tại TP.HCM đạt khoảng 5,3 USD/m²/tháng, trong khi Hà Nội ghi nhận mức 5,5 USD/m²/tháng.
“Không chỉ dừng ở nguồn cung, chi phí đất đai và xây dựng ở Việt Nam vẫn thấp hơn đáng kể so với các thị trường logistics trưởng thành trong khu vực như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore,” ông Campbell nhấn mạnh. Đây chính là lợi thế cạnh tranh cốt lõi giúp Việt Nam trở thành điểm đến ưu tiên của các nhà sản xuất toàn cầu.
3. “Bệ Phóng” từ Chính Sách Hỗ Trợ Hạ Tầng và Logistics
Chính phủ Việt Nam đã và đang triển khai nhiều chính sách mạnh mẽ nhằm khuyến khích đầu tư vào hạ tầng và logistics. Việc đẩy mạnh phát triển các tuyến cao tốc huyết mạch, nâng cấp hệ thống cảng biển nước sâu và sân bay đã góp phần quan trọng trong việc giữ chi phí vận hành ở mức hợp lý, tạo ra một hệ sinh thái sản xuất – phân phối ngày càng hoàn thiện và hiệu quả.
4. Sự Thay Đổi Trong Nhu Cầu Thuê: Hướng Tới Bền Vững và Lâu Dài
Thị trường đang chứng kiến một sự thay đổi rõ rệt trong nhu cầu của khách thuê. Các doanh nghiệp lớn, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia, ngày càng quan tâm đến việc kiểm soát chuỗi cung ứng một cách lâu dài và bền vững.
“Chúng tôi đang chứng kiến xu hướng ngày càng rõ nét về nhu cầu kiểm soát chuỗi cung ứng lâu dài. Khách thuê quan tâm đến khả năng mở rộng, tuân thủ ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) và kiểm soát vận hành. Đó là lý do vì sao mô hình thuê đất dài hạn hoặc phát triển kho theo thiết kế riêng (build-to-suit) đang ngày càng phổ biến”, ông John Campbell chia sẻ.
Cơ Hội và Thách Thức Cho Nhà Đầu Tư Trong Giai Đoạn Mới
Dù tiềm năng là rất lớn, thị trường bất động sản khu công nghiệp cũng đặt ra những cơ hội và thách thức mà nhà đầu tư cần nhận diện rõ.
Cơ Hội Rộng Mở
- Tiếp tục đón sóng FDI: Làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao, điện tử, và sản xuất linh kiện ô tô.
- Bùng nổ E-commerce: Sự phát triển của thương mại điện tử thúc đẩy nhu cầu khổng lồ về kho bãi, trung tâm hoàn tất đơn hàng (fulfillment center) hiện đại.
- Phát triển công nghiệp “xanh”: Nhu cầu về các khu công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn ESG đang trở thành một lợi thế cạnh tranh lớn để thu hút các tập đoàn toàn cầu.
Thách Thức Cần Vượt Qua
- Quỹ đất sạch hạn chế: Tại các vị trí vàng ở Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, quỹ đất công nghiệp quy mô lớn ngày càng khan hiếm, đẩy giá thuê tăng lên.
- Áp lực hạ tầng: Sự phát triển nóng của các khu công nghiệp cần đi đôi với việc đầu tư đồng bộ vào hạ tầng giao thông, điện, nước và xử lý môi trường.
- Nguồn nhân lực chất lượng cao: Nhu cầu về lao động có tay nghề để vận hành các nhà máy công nghệ cao ngày càng cấp thiết.
Giải Pháp Cho Nhà Đầu Tư: Nắm Bắt “Trái Ngọt” Cùng Chuyên Gia
Để tối ưu hóa cơ hội và vượt qua thách thức, việc có một đối tác tư vấn am hiểu sâu sắc thị trường là yếu tố then chốt. Vietnam Industrial Partners (VIP) tự hào là đơn vị tư vấn hàng đầu, chuyên cung cấp các giải pháp toàn diện cho nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.
Chúng tôi hỗ trợ khách hàng từ khâu nghiên cứu thị trường, lựa chọn địa điểm, tư vấn pháp lý, đến thiết kế và xây dựng các khu công nghiệp, nhà xưởng hiện đại, đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế và yêu cầu về ESG.
CTA: Liên hệ ngay với Vietnam Industrial Partners để nhận báo cáo thị trường độc quyền và tư vấn chiến lược đầu tư bất động sản khu công nghiệp hiệu quả nhất!
Những Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)
1. Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp nào tiềm năng trong thời gian tới? Các cổ phiếu của những doanh nghiệp có quỹ đất lớn ở vị trí chiến lược, tài chính lành mạnh và có khả năng thu hút các dự án FDI lớn như KBC, BCM, SZC, IDC thường được đánh giá cao. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thực hiện phân tích chi tiết trước khi đưa ra quyết định.
2. ESG có vai trò gì trong phát triển khu công nghiệp hiện nay? ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) đang trở thành tiêu chuẩn bắt buộc đối với các tập đoàn đa quốc gia. Các khu công nghiệp có hệ thống xử lý nước thải hiện đại, sử dụng năng lượng tái tạo, và có chính sách tốt cho người lao động sẽ có lợi thế rất lớn trong việc thu hút các khách thuê chất lượng cao.
3. Giá thuê đất KCN ở phía Bắc và phía Nam khác nhau như thế nào? Nhìn chung, giá thuê ở các tỉnh trọng điểm phía Nam (Bình Dương, Đồng Nai) và phía Bắc (Bắc Ninh, Hưng Yên) không có sự chênh lệch quá lớn và đều thuộc top đầu cả nước. Theo Savills, giá thuê kho bãi cao cấp tại Hà Nội (5,5 USD/m²/tháng) nhỉnh hơn một chút so với TP.HCM (5,3 USD/m²/tháng), phản ánh nhu cầu cao ở cả hai khu vực.
4. Chính phủ có những chính sách ưu đãi nào cho nhà đầu tư KCN? Chính phủ Việt Nam có nhiều chính sách ưu đãi như miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa tạo tài sản cố định, và miễn, giảm tiền thuê đất tùy thuộc vào ngành nghề và địa bàn đầu tư, đặc biệt ưu đãi cho các dự án công nghệ cao và thân thiện với môi trường.
