Thị trường kho bãi Việt Nam năm 2025 tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định với mức giá trung bình 5,3-5,6 USD/m²/tháng, vẫn giữ vị thế cạnh tranh mạnh mẽ so với các thị trường khu vực. So với Singapore với mức 16 USD/m² hay Hong Kong 22 USD/m², Việt Nam đang là điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí logistics trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Điểm đáng chú ý của thị trường kho bãi Việt Nam là sự ổn định và ít chịu áp lực tăng giá đột biến nhờ nguồn cung liên tục được bổ sung từ các dự án mới. Từ năm 2019 đến nay, giá thuê đã tăng tổng cộng 70%, cao nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương, phản ánh sức hút mạnh mẽ của Việt Nam trong thu hút đầu tư và phát triển logistics. Với vốn FDI đạt gần 11 tỷ USD trong quý I/2025, tăng 34% so với cùng kỳ, nhu cầu về kho bãi chất lượng cao tiếp tục tăng mạnh.
Bảng giá chi tiết các loại kho bãi phổ biến
Kho chung và kho tự quản – Lựa chọn linh hoạt cho doanh nghiệp
Kho chung đang là giải pháp được nhiều doanh nghiệp lựa chọn với mức giá từ 87.000 đến 130.000 VNĐ/m²/tháng. Loại hình này phù hợp cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ có nhu cầu lưu trữ linh hoạt, không cần không gian riêng biệt. Ưu điểm của kho chung là chi phí thấp, không cần đầu tư ban đầu lớn và có thể điều chỉnh diện tích thuê theo nhu cầu thực tế.
Kho tự quản mang lại sự riêng tư và kiểm soát tốt hơn với mức giá phân theo diện tích. Diện tích 100-300m² có giá 120.000-150.000 VNĐ/m²/tháng, phù hợp cho doanh nghiệp nhỏ cần không gian độc lập. Diện tích 300-1000m² giảm xuống 100.000-130.000 VNĐ/m²/tháng, trong khi diện tích trên 1000m² chỉ còn 70.000-120.000 VNĐ/m²/tháng, cho thấy lợi thế kinh tế theo quy mô rõ rệt.
Kho đặc biệt – Giải pháp cho hàng hóa yêu cầu cao
Kho mát với nhiệt độ kiểm soát 18-25°C có giá 330.000 VNĐ/m³/tháng, đáp ứng nhu cầu bảo quản dược phẩm, thiết bị y tế và thực phẩm chức năng. Đây là phân khúc đang tăng trưởng mạnh do yêu cầu nghiêm ngặt về chất lượng bảo quản từ các ngành công nghiệp hiện đại.
Kho lạnh với nhiệt độ -18 đến -22°C được tính theo pallet với mức 25.000 VNĐ/pallet/ngày, chủ yếu phục vụ ngành thủy sản và thực phẩm đông lạnh. Nhu cầu kho lạnh tăng mạnh do sự phát triển của ngành xuất khẩu thủy sản và chuỗi cung ứng thực phẩm tươi sống.
Kho ngoại quan với giá 80.000-150.000 VNĐ/m²/tháng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động xuất nhập khẩu, cho phép doanh nghiệp lưu trữ hàng hóa chưa thông quan hoặc chờ tái xuất với các ưu đãi về thuế và thủ tục hải quan.
Kho mini cá nhân – Xu hướng mới cho nhu cầu nhỏ
Thị trường kho mini đang phát triển nhanh chóng với giá từ 78.000 đến 250.000 VNĐ/m²/tháng. Kho 7m² có giá 600.000-1.750.000 VNĐ/tháng, kho 10m² từ 780.000-2.500.000 VNĐ/tháng, và kho 16m² dao động 1.250.000-3.840.000 VNĐ/tháng. Loại hình này phù hợp cho cá nhân kinh doanh online, cửa hàng nhỏ hoặc doanh nghiệp startup cần không gian lưu trữ linh hoạt với chi phí hợp lý.
Bảng giá thuê kho theo khu vực:
| Khu vực | Giá thuê kho (VND/m²/tháng) | Giá thuê kho (USD/m²/tháng) | Ưu điểm |
|---|---|---|---|
| Hà Nội – Nội thành | 120,000 – 180,000 | 5.0 – 7.5 | Gần trung tâm, giao hàng nhanh |
| Hà Nội – Ngoại thành | 90,000 – 130,000 | 3.8 – 5.5 | Chi phí thấp hơn, xe tải lớn dễ vào |
| Bắc Ninh – Bắc Giang | 100,000 – 130,000 | 4.2 – 5.5 | Gần KCN, thuận tiện sản xuất |
| Hải Phòng | 80,000 – 120,000 | 3.3 – 5.0 | Gần cảng, thuận tiện XNK |
| TP.HCM – Trung tâm | 100,000 – 150,000 | 4.2 – 6.3 | Trung tâm logistics miền Nam |
| Bình Dương | 75,000 – 120,000 | 3.1 – 5.0 | Chi phí hợp lý, gần TPHCM |
| Đồng Nai | 70,000 – 100,000 | 2.9 – 4.2 | Chi phí thấp, hạ tầng tốt |
| Long An | 60,000 – 90,000 | 2.5 – 3.8 | Giá rẻ nhất, gần biên giới |
| Đà Nẵng | 70,000 – 110,000 | 2.9 – 4.6 | Trung tâm miền Trung |
Bảng giá thuê kho theo loại
| Loại kho | Đơn giá (VND/m²/tháng) | Đặc điểm |
|---|---|---|
| Kho chung | 87,000 – 130,000 | Chia sẻ không gian theo nhu cầu |
| Kho tự quản 100-300m² | 120,000 – 150,000 | Có chìa khóa riêng, diện tích vừa |
| Kho tự quản 300-1000m² | 100,000 – 130,000 | Có chìa khóa riêng, diện tích lớn |
| Kho tự quản >1000m² | 70,000 – 120,000 | Giá ưu đãi cho diện tích lớn |
| Kho mát (18-25°C) | 330,000/m³ | Nhiệt độ kiểm soát 18-25°C |
| Kho lạnh (-18 đến -22°C) | 25,000/pallet/ngày | Nhiệt độ -18 đến -22°C |
| Kho mini 7m² | 85,000 – 250,000 | Kho riêng biệt nhỏ |
| Kho mini 10m² | 78,000 – 250,000 | Kho cá nhân nhỏ |
| Kho mini 16m² | 78,000 – 240,000 | Kho cá nhân vừa |
| Kho ngoại quan | 80,000 – 150,000 | Lưu hàng chưa thông quan |
Chi phí dịch vụ kho đi kèm
| Loại dịch vụ | Đơn giá (VND) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Bốc xếp hàng lẻ | 40,000 – 50,000/m³ | Theo khối lượng thực tế |
| Bốc xếp container 20ft | 1,000,000 – 1,200,000/cont | Tùy loại hàng và số lượng |
| Bốc xếp container 40ft | 2,000,000 – 2,400,000/cont | Tùy loại hàng và số lượng |
| Quản lý hàng hóa | Thỏa thuận | Tùy tần suất XN và yêu cầu |
| Quấn màng PE | Miễn phí – 50,000/pallet | Đã bao gồm vật tư PE |
| Thuê pallet | Miễn phí – 30,000/pallet/tháng | Một số nơi miễn phí |
| Dán tem/nhãn | 5,000 – 15,000/sản phẩm | Tùy độ phức tạp |
| Bảo hiểm hàng hóa | 1-3% giá trị hàng | Tùy loại hàng và rủi ro |
| Dịch vụ 24/7 | +50% phí cơ bản | Ngoài giờ hành chính |
Phân tích giá thuê theo từng khu vực địa lý
Khu vực miền Bắc – Hà Nội dẫn đầu về giá
Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về giá thuê kho bãi với sự phân hóa rõ rệt giữa nội thành và ngoại thành. Khu vực nội thành có mức giá 120.000-180.000 VNĐ/m²/tháng, tương đương 5.0-7.5 USD/m², trong khi ngoại thành dao động 90.000-130.000 VNĐ/m²/tháng. Phạm Văn Đồng với mức 190.000-220.000 VNĐ/m²/tháng là khu vực có giá cao nhất, tăng 5-10% so với năm 2024.
Bắc Ninh và Bắc Giang với mức giá 100.000-130.000 VNĐ/m²/tháng đang thu hút nhiều doanh nghiệp nhờ vị trí chiến lược gần các khu công nghiệp lớn. Hải Phòng cung cấp lựa chọn với giá 80.000-120.000 VNĐ/m²/tháng, tận dụng lợi thế cảng biển quốc tế cho hoạt động xuất nhập khẩu.
Khu vực miền Nam – TP.HCM giữ vị thế trung tâm
TP.HCM duy trì mức giá cao 100.000-150.000 VNĐ/m²/tháng với tỷ lệ lấp đầy ấn tượng 97%, cao nhất cả nước. Sức hút của TP.HCM đến từ vị trí trung tâm kinh tế, hạ tầng phát triển và mạng lưới giao thông kết nối thuận lợi với các tỉnh lân cận.
Bình Dương với giá 75.000-120.000 VNĐ/m²/tháng và Đồng Nai 70.000-100.000 VNĐ/m²/tháng là những lựa chọn thay thế hấp dẫn. Long An nổi bật với mức giá cạnh tranh nhất cả nước, chỉ 60.000-90.000 VNĐ/m²/tháng, thu hút các doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí logistics.
Khu vực miền Trung – Tiềm năng phát triển
Đà Nẵng với giá 70.000-110.000 VNĐ/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy 75% đang có nhiều tiềm năng phát triển. Khu vực này phù hợp cho các doanh nghiệp muốn khai thác thị trường miền Trung với chi phí hợp lý và vị trí chiến lược kết nối Bắc – Nam.
Chi phí dịch vụ đi kèm và các khoản phụ phí
Ngoài chi phí thuê cơ bản, doanh nghiệp cần tính toán các chi phí dịch vụ đi kèm quan trọng. Dịch vụ bốc xếp có giá 40.000-50.000 VNĐ/m³ cho hàng lẻ, container 20ft từ 1.000.000-1.200.000 VNĐ và container 40ft từ 2.000.000-2.400.000 VNĐ. Các dịch vụ hỗ trợ như quấn màng PE, thuê pallet, dán tem nhãn có giá từ miễn phí đến 50.000 VNĐ tùy theo yêu cầu cụ thể.
Phụ phí ngoài giờ là yếu tố cần lưu ý với mức tăng 50% cho ngày thường, 100% cho Chủ nhật và 200% cho ngày lễ. Bảo hiểm hàng hóa thường chiếm 1-3% giá trị hàng, là khoản đầu tư cần thiết để bảo vệ tài sản. Tiền đặt cọc thường từ 1-3 tháng tiền thuê cùng với phí quản lý 5-10% tổng giá trị hàng hóa hàng tháng là những chi phí ban đầu doanh nghiệp cần chuẩn bị.
Xu hướng và dự báo thị trường 2025-2027
Thị trường kho bãi Việt Nam được dự báo tiếp tục tăng trưởng 5-8% mỗi năm trong giai đoạn 2025-2027. Động lực chính đến từ sự bùng nổ của thương mại điện tử, xu hướng “Trung Quốc +1” trong chuyển dịch sản xuất, và dòng vốn FDI mạnh mẽ vào Việt Nam. Nguồn cung mới không theo kịp tăng trưởng nhu cầu, cùng với áp lực từ chi phí đất đai và xây dựng tăng sẽ tiếp tục đẩy giá thuê lên cao.
Các doanh nghiệp nên xem xét ký hợp đồng dài hạn ngay từ bây giờ để khóa mức giá tốt, đồng thời tìm kiếm các khu vực mới nổi với chi phí cạnh tranh hơn. Việc đầu tư vào công nghệ quản lý kho và tối ưu hóa không gian sử dụng sẽ giúp giảm thiểu tác động từ việc tăng giá thuê.
Kết luận
Chi phí thuê kho bãi tại Việt Nam năm 2025 phản ánh sự phát triển năng động của nền kinh tế và ngành logistics. Với mức giá vẫn cạnh tranh so với khu vực, Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Để được tư vấn chi tiết về giải pháp kho bãi phù hợp với nhu cầu và ngân sách, liên hệ ngay với CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ THƯƠNG MẠI HƯNG VIỆT – đơn vị chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và logistics.
THÔNG TIN LIÊN HỆ:
- Hotline: 0965.1000.25
- Zalo: 0965.1000.25
- Website: hungvietland.vn
- Địa chỉ: Số A105 – BT2A, Khu nhà ở Mễ Trì, Ngõ 10 Đại Lộ Thăng Long, Phường Mễ Trì, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
