Chi phí thuê nhà xưởng tại Việt Nam năm 2025 đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, phản ánh nhu cầu cao từ làn sóng đầu tư FDI và sự khan hiếm nguồn cung tại các khu vực trọng điểm. Theo số liệu thị trường mới nhất, giá thuê trung bình của nhà xưởng xây sẵn trên toàn quốc duy trì ở mức 4,8 USD/m²/tháng, ghi nhận mức tăng 2,13% so với cùng kỳ năm trước.
Sự tăng trưởng này không đồng đều giữa các khu vực, với miền Bắc và miền Nam dẫn đầu về mức tăng giá do áp lực từ nhu cầu cao và tỷ lệ lấp đầy vượt ngưỡng 90%. Các doanh nghiệp đang phải đối mặt với thách thức tìm kiếm không gian sản xuất phù hợp trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, đặc biệt tại các khu công nghiệp có vị trí chiến lược gần cảng biển và trung tâm logistics.
Bảng giá thuê nhà xưởng theo từng khu vực cụ thể
Khu vực miền Bắc – Điểm nóng về giá thuê
Hà Nội và vùng phụ cận tiếp tục dẫn đầu cả nước với mức giá cao nhất, dao động từ 60.000 đến 100.000 VNĐ/m²/tháng, tương đương 4,5 – 6 USD/m²/tháng. Tỷ lệ lấp đầy ấn tượng 95% cho thấy sức hấp thụ mạnh mẽ của thị trường. KCN Thăng Long với mức giá 6 USD/m²/tháng đang là khu vực có giá thuê cao nhất, trong khi KCN Quang Minh và Nội Bài cung cấp các lựa chọn với mức giá 4,5-5,5 USD/m²/tháng.
Bắc Ninh và Bắc Giang nổi lên như những thị trường tiềm năng với giá thuê từ 55.000 đến 60.000 VNĐ/m²/tháng. Khu vực này ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 12% so với năm 2024, cao nhất trong khu vực miền Bắc. VSIP Bắc Ninh với mức giá 5,5 USD/m²/tháng đang thu hút nhiều doanh nghiệp công nghệ và điện tử nhờ hạ tầng hiện đại và vị trí thuận lợi.
Hải Phòng và Quảng Ninh cung cấp các lựa chọn với mức giá cạnh tranh hơn, từ 50.000 đến 80.000 VNĐ/m²/tháng. KCN DEEP C tại Hải Phòng với giá 4,5-5 USD/m²/tháng đang là điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp muốn tận dụng lợi thế gần cảng biển quốc tế.
Bảng giá thuê đất theo miền tham khảo:
| Miền | Giá thuê đất KCN (USD/m²/kỳ thuê) | Tăng trưởng so với 2024 (%) | Tỷ lệ lấp đầy trung bình (%) |
|---|---|---|---|
| Miền Bắc | 145 | +9.8% | 78% |
| Miền Trung | 50-70 | +3-5% | 60-70% |
| Miền Nam | 200 | +5.8% | 84% |
Khu vực miền Nam – Thị trường sôi động nhất
TP.HCM và vùng phụ cận duy trì vị thế là thị trường có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước với 97%, giá thuê dao động từ 70.000 đến 120.000 VNĐ/m²/tháng. KCN Tân Bình với mức giá 6-6,5 USD/m²/tháng phục vụ chủ yếu các doanh nghiệp có nhu cầu về vị trí gần trung tâm thành phố và sân bay quốc tế.
Bình Dương tiếp tục là lựa chọn phổ biến với giá thuê từ 40.000 đến 80.000 VNĐ/m²/tháng. VSIP 1 Bình Dương với mức giá 4,8-5,2 USD/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy 95% khẳng định sức hút mạnh mẽ nhờ hạ tầng phát triển và cộng đồng doanh nghiệp đa quốc gia.
Đồng Nai và Long An cung cấp các giải pháp chi phí hiệu quả hơn. Đồng Nai với giá 35.000 – 48.000 VNĐ/m²/tháng và Long An với mức 30.000 – 40.000 VNĐ/m²/tháng đang thu hút các doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí nhưng vẫn đảm bảo kết nối logistics thuận lợi với TP.HCM.
Khu vực miền Trung – Cơ hội với chi phí hợp lý
Đà Nẵng và Quảng Nam đang nổi lên như những điểm đến mới với giá thuê hấp dẫn từ 30.000 đến 60.000 VNĐ/m²/tháng. KCN Hòa Khánh với mức giá 3,8-4,5 USD/m²/tháng cung cấp cơ hội cho các doanh nghiệp muốn khai thác tiềm năng phát triển của khu vực miền Trung với chi phí đầu tư hợp lý.
Chi phí thuê đất công nghiệp và các loại hình kho xưởng
Chi phí thuê đất khu công nghiệp năm 2025 có sự phân hóa rõ rệt theo khu vực. Miền Bắc với mức 145 USD/m²/kỳ thuê, tăng 9,8% so với 2024, phản ánh nhu cầu cao từ các doanh nghiệp sản xuất. Miền Nam dẫn đầu với 200 USD/m²/kỳ thuê, trong khi miền Trung cung cấp giải pháp kinh tế hơn với 50-70 USD/m²/kỳ thuê.
Đối với kho xưởng, chi phí thuê phụ thuộc vào diện tích và loại hình. Kho chung có mức giá khởi điểm từ 87.000 VNĐ/m²/tháng, trong khi kho tự quản có sự biến động theo diện tích: 100-300m² với giá 120.000-150.000 VNĐ/m²/tháng, 300-1000m² giảm xuống 100.000-130.000 VNĐ/m²/tháng, và trên 1000m² chỉ còn 90.000-120.000 VNĐ/m²/tháng.
Kho mini phục vụ nhu cầu lưu trữ nhỏ với giá từ 600.000 đến 2.500.000 VNĐ/tháng tùy theo diện tích 7-10m². Kho mát cho các ngành hàng đặc biệt có mức giá 330.000 VNĐ/m³/tháng, đáp ứng yêu cầu bảo quản ở nhiệt độ 18-25°C.
Bảng giá thuê kho theo diện tích
| Loại kho | Giá thuê (VND/m²/tháng) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Kho chung | 87,000 | Theo diện tích sử dụng |
| Kho tự quản 100-300m² | 120,000 – 150,000 | Có chìa khóa riêng |
| Kho tự quản 300-1000m² | 100,000 – 130,000 | Có chìa khóa riêng |
| Kho tự quản >1000m² | 90,000 – 120,000 | Có chìa khóa riêng |
| Kho mini 7m² | 85,000 – 250,000 | Kho riêng biệt nhỏ |
| Kho mini 50m²+ | 70,000 – 190,000 | Tùy vị trí và thời gian |
Bảng giá thuê nhà xưởng theo khu vực:
| Khu vực | Giá thuê nhà xưởng (VND/m²/tháng) | Giá thuê nhà xưởng (USD/m²/tháng) | Tỷ lệ lấp đầy (%) |
|---|---|---|---|
| Hà Nội | 60,000 – 100,000 | 4.5 – 6.0 | 95% |
| Bắc Ninh | 55,000 – 60,000 | 4.0 – 5.5 | 92% |
| Hải Phòng | 50,000 – 80,000 | 3.8 – 5.0 | 85% |
| TP.HCM | 70,000 – 120,000 | 4.2 – 6.5 | 97% |
| Bình Dương | 40,000 – 80,000 | 3.8 – 5.2 | 95% |
| Đồng Nai | 35,000 – 48,000 | 3.5 – 4.8 | 92% |
| Long An | 30,000 – 40,000 | 3.0 – 4.0 | 80% |
| Đà Nẵng | 30,000 – 60,000 | 3.2 – 4.5 | 75% |
Các chi phí phát sinh và yếu tố ảnh hưởng giá thuê
Ngoài chi phí thuê cơ bản, doanh nghiệp cần tính toán các chi phí phát sinh quan trọng. Chi phí dịch vụ hạ tầng bao gồm điện theo giá công nghiệp, nước theo quy định địa phương, internet, bảo vệ 24/7 và vệ sinh công nghiệp. Thuế GTGT 10% áp dụng cho hoạt động cho thuê kho xưởng cùng với phí sử dụng hạ tầng khoảng 8.000 VNĐ/m²/năm tại một số KCN.
Vị trí địa lý là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá thuê. Nhà xưởng gần tuyến giao thông chính, cảng biển, sân bay có giá cao hơn 15-20% so với khu vực khác. Diện tích thuê càng lớn, đơn giá trên m² càng có xu hướng giảm, với mức giảm có thể lên đến 20% cho diện tích trên 5000m².
Thời hạn thuê cũng ảnh hưởng đáng kể đến chi phí. Hợp đồng dài hạn từ 3 năm trở lên thường nhận được ưu đãi giá tốt hơn 5-10% so với hợp đồng ngắn hạn. Tiện ích đi kèm như hệ thống PCCC, xử lý nước thải, điều hòa không khí có thể làm tăng chi phí thuê thêm 10-15%.
Dự báo xu hướng và lời khuyên cho doanh nghiệp
Dự báo cho giai đoạn 2025-2027, giá thuê nhà xưởng sẽ tiếp tục xu hướng tăng với mức độ khác nhau theo khu vực. Miền Bắc dự kiến tăng 5-10% mỗi năm, miền Nam với mức tăng mạnh hơn 7-12% mỗi năm do nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế. Miền Trung với mức tăng ôn hòa 3-5% mỗi năm vẫn là lựa chọn hấp dẫn cho doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí.
Doanh nghiệp nên xem xét thuê nhà xưởng tại các khu vực mới nổi như Tây Ninh, Bình Phước để tận dụng chi phí cạnh tranh. Việc ký hợp đồng dài hạn ngay từ bây giờ có thể giúp khóa mức giá tốt trước khi thị trường tăng mạnh hơn. Đồng thời, cần đánh giá kỹ tổng chi phí sở hữu bao gồm cả chi phí vận hành và logistics để đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả nhất.
Kết luận
Chi phí thuê nhà xưởng tại Việt Nam năm 2025 phản ánh sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản công nghiệp. Với sự đa dạng về mức giá và địa điểm, doanh nghiệp có nhiều lựa chọn để tối ưu hóa chi phí và hiệu quả sản xuất.
Để được tư vấn chi tiết về các giải pháp thuê nhà xưởng phù hợp với ngân sách và nhu cầu sản xuất, liên hệ ngay với CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ THƯƠNG MẠI HƯNG VIỆT – đơn vị chuyên nghiệp với kinh nghiệm dày dặn trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.
THÔNG TIN LIÊN HỆ:
- Hotline: 0965.1000.25
- Zalo: 0965.1000.25
- Website: hungvietland.vn
- Địa chỉ: Số A105 – BT2A, Khu nhà ở Mễ Trì, Ngõ 10 Đại Lộ Thăng Long, Phường Mễ Trì, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
