TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM 2025

Bất động sản công nghiệp là một phân khúc quan trọng của thị trường bất động sản, bao gồm các tài sản vô hình từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh trong ngành công nghiệp. Bất động sản công nghiệp có thể là những khu đất, nhà xưởng, nhà kho, và các cơ sở hạ tầng khác phục vụ cho các hoạt động kinh doanh và sản xuất công nghiệp. Trên thực tế, bất động sản công nghiệp thường được dùng để chỉ đến các khu công nghiệp.

1. Tổng quan thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

1.1. Định nghĩa và đặc điểm của bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp sở hữu những đặc điểm cơ bản sau:

• Vị trí địa lý thuận lợi: Đây là đặc điểm quan trọng nhất của bất động sản công nghiệp. Các khu công nghiệp thường được đặt tại những khu vực gần các trung tâm cảng biển, sân bay, đường sắt và các tuyến giao thông trọng điểm, giúp cho các doanh nghiệp thuận lợi trong việc vận chuyển hàng hóa.
• Cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh: Các khu công nghiệp, khu công nghệ cao thường được đầu tư xây dựng đầy đủ cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống giao thông, thông tin liên lạc, điện, nước, hệ thống xử lý nước thải, nhằm đáp ứng đủ nhu cầu cho các doanh nghiệp hoạt động sản xuất.
• Thời hạn cho thuê dài hạn: Khác biệt so với các thị trường bất động sản khác như nhà ở, chung cư, bất động sản công nghiệp thường có thời gian cho thuê dài hạn, từ 5 năm đến 50 năm tùy theo thỏa thuận giữa các bên.
• Đa dạng loại hình cho thuê: Bất động sản công nghiệp cung cấp nhiều loại hình khác nhau như nhà xưởng xây sẵn, nhà xưởng xây theo yêu cầu, nhà kho, kho xưởng đơn lập, liền kề, giúp doanh nghiệp lựa chọn loại hình phù hợp với nhu cầu.

1.2. Vai trò của bất động sản công nghiệp trong nền kinh tế

Bất động sản công nghiệp đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và môi trường của Việt Nam.

Vai trò đối với nền kinh tế:

• Thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước: Bất động sản công nghiệp là thị trường thu hút lượng lớn nguồn vốn đầu tư cả trong và ngoài nước. Đặc biệt, sự phát triển cơ sở hạ tầng và đón đầu các xu hướng quốc tế của bất động sản công nghiệp là điều kiện thuận lợi cho các dòng vốn FDI đổ vào thị trường này.
• Hỗ trợ sản xuất và kinh doanh: Bất động sản công nghiệp tạo một không gian lưu trữ lớn cho các hoạt động sản xuất và kinh doanh. Ví dụ như những nhà máy, nhà xưởng, nhà kho đặt tại các khu công nghiệp thường có diện tích rộng lớn, hỗ trợ cho những doanh nghiệp có nhu cầu cao về không gian, mang lại hiệu quả sản xuất cao.
• Thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông: Bất động sản công nghiệp đòi hỏi sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Các khu công nghiệp thường đặt gần những khu vực có hệ thống giao thông thuận lợi, gần cảng, cao tốc, đường chính, từ đó thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông.
• Tạo liên kết ngành, hiệu quả kinh tế cao: Các khu công nghiệp chuyên sâu, khu công nghiệp phụ trợ tạo điều kiện thu hút liên kết ngành, từ đó nâng cao hiệu quả kinh tế.

Vai trò đối với xã hội:

• Tạo việc làm: Sự phát triển của các khu công nghiệp kéo theo nhu cầu lao động tăng cao, tạo việc làm cho số lượng lớn người lao động.
• Nâng cao chất lượng cuộc sống: Nhờ vào việc tạo ra việc làm cho người lao động, bất động sản công nghiệp giúp giảm tỷ lệ thất nghiệp, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
• Nâng cao năng lực cạnh tranh: Phát triển bất động sản công nghiệp góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của quốc gia trên thị trường toàn cầu, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Vai trò đối với môi trường:

• Giảm thiểu biến đổi khí hậu: Xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp “xanh” góp phần giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường.
• Thúc đẩy phát triển bền vững: Chuyển đổi xu hướng xanh cho bất động sản công nghiệp kéo theo phát triển xanh ở các doanh nghiệp sản xuất, thúc đẩy phát triển theo hướng bền vững.
• Hạn chế năng lượng hóa thạch: Phát triển bất động sản công nghiệp “xanh” thúc đẩy việc ứng dụng các nguồn năng lượng tái tạo vào trong hoạt động sản xuất, kinh doanh.
• Tăng cường đa dạng sinh học: Phát triển bất động sản công nghiệp xanh đòi hỏi diện tích phủ xanh lớn, góp phần bảo vệ đa dạng sinh học.

2. Hiện trạng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam 2025

2.1. Tổng quan thị trường bất động sản công nghiệp hiện tại

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong năm 2025 tiếp tục chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ. Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến quý I/2025, chỉ riêng khu công nghiệp, khu kinh tế đã có hơn 10.400 dự án trong nước và 11.200 dự án FDI, chiếm khoảng 35-40% tổng vốn FDI tăng thêm của cả nước và tạo việc làm cho 4.15 triệu lao động.

Mức giá thuê đất khu công nghiệp cũng liên tục tăng trong năm 2025. Theo báo cáo của CBRE, miền Bắc có mức giá thuê đất khoảng 142 USD/m2/chu kỳ thuê, trong khi miền Nam có mức giá 195 USD/m2/chu kỳ thuê, lần lượt tăng 5% và 3% so với năm 2024.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước duy trì ở mức cao. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đạt 82%, trong khi tại miền Nam, con số này lên đến 92%. Các khu vực “nóng” của phía Nam vẫn là TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương với tỷ lệ lấp đầy cực cao, lần lượt là 95%, 96% và 99%.

Từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam chứng kiến làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Nhiều dự án khu công nghiệp mới đã được chấp thuận đầu tư chỉ trong tháng 1 năm 2025, với tổng vốn đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Đặc biệt, có dự án có quy mô 295,34 ha được triển khai tại xã Điềm Thụy và xã Nga My, huyện Phú Bình với tổng nguồn vốn đầu tư là 4.139 tỷ đồng.

2.2. Phân bố các khu công nghiệp theo vùng miền

Thị trường miền Bắc:

Theo VARS, tính đến quý I/2025, thị trường phía Bắc vẫn phát triển mạnh với tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt 82%. Mức giá cho thuê đất khu công nghiệp trung bình đạt 142 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng mạnh nhất với khoảng 5% so với năm 2024.

Khu vực Hà Nội không ghi nhận sự tăng giá thuê bởi tỷ lệ lấp đầy cao, diện tích trống thấp. Các tỉnh thành có mức giá thuê tăng nằm ở khu vực lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Bắc Giang với mức tăng khoảng 5-7% tùy khu vực.

Bắc Ninh là tỉnh có mức tăng giá mạnh nhất. Giá thuê đất đạt mức 160 USD/m2/kỳ thuê, tăng 40% so với năm 2022.

Phân khúc kho xưởng cho thuê cũng tăng trưởng mạnh, chủ yếu thu hút các nhóm ngành như thương mại điện tử, máy móc, trang thiết bị, linh kiện điện tử. Bắc Ninh có mức giá thuê cao nhất từ 4.5-5.6 USD/m2/tháng, sau đó là Hải Phòng.

Miền Bắc tiếp tục dự kiến mở rộng quỹ đất dành cho phát triển công nghiệp. Theo dự thảo Quy hoạch các tỉnh thành thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn 2050, các tỉnh miền Bắc mở rộng mạnh là Hưng Yên, Hải Dương, Thái Bình.

Thị trường miền Trung:

Bất động sản công nghiệp miền Trung sở hữu nhiều điểm mạnh về hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ và hiện đại, nhiều cầu cảng, sân bay quốc tế. Một số khu vực sở hữu thị phần bất động sản công nghiệp lớn ở miền Trung là Thanh Hóa, Nghệ An, Đà Nẵng.

Khu vực miền Trung có sự phát triển bất động sản kém hơn hai khu vực còn lại vì khó khăn về địa hình, quỹ đất và khí hậu. Tuy nhiên, xu hướng “xanh hóa” bất động sản công nghiệp hiện nay đang là “chìa khóa” cho sự phát triển khu vực miền Trung.

Những khu vực như Bình Thuận, Khánh Hòa, Ninh Thuận sở hữu tiềm lực dồi dào về nguồn năng lượng tái tạo như điện gió, điện mặt trời, là yếu tố quan trọng cho việc phát triển xanh trong tương lai.

Khu công nghiệp Du Long tại Tỉnh Ninh Thuận nhanh chóng thu hút 5 doanh nghiệp với vốn đầu tư thu hút lên đến hơn 1.000 tỷ đồng chỉ trong nửa cuối năm 2024, và tiếp tục phát triển mạnh trong năm 2025.

Thị trường miền Nam:

Theo VARS, tính đến quý I/2025, tại thị trường miền Nam, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp, khu kinh tế đạt 92%. Các khu vực “nóng” của phía Nam vẫn là TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương với tỷ lệ lấp đầy cực cao, lần lượt là 95%, 96% và 99%.

Mức giá cho thuê khu công nghiệp miền Nam trong quý I/2025 đạt 195 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3% so với năm 2024. Một vài tỉnh thành đang được đẩy mạnh mở rộng thu hút đầu tư như Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu khi sở hữu quỹ đất dồi dào và mức giá thuê cạnh tranh.

Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 30% so với 2022, chạm mốc 130 USD/m2/kỳ thuê, còn Long An tăng 12% so với cùng kỳ, ghi nhận mức giá 140-300 USD/m2/kỳ thuê.

Về phân khúc nhà xưởng xây sẵn, theo CBRE, miền Nam có mức giá thuê trung bình đạt 4.5-4.9 USD/m2/tháng. Nguồn cung nhà xưởng dự kiến vẫn tiếp tục tăng, thu hút các nhà đầu tư trong lĩnh vực năng lượng tái tạo, công nghệ cao, thương mại điện tử.

2.3. Tình hình nguồn cung và nhu cầu

Theo rà soát của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm hiện nay đã đạt 80-89%, trong khi giá thuê đất công nghiệp năm 2025 dự báo tăng 3-5% so với năm 2024. Điều này cho thấy nhu cầu về bất động sản công nghiệp vẫn đang tăng cao.

Về nguồn cung, theo CBRE Việt Nam, tính đến cuối quý I/2025, tổng diện tích đất công nghiệp trên cả nước đạt khoảng 89.000 ha, tăng 5% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, miền Bắc chiếm khoảng 35%, miền Trung chiếm 20% và miền Nam chiếm 45%.

Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cũng đang gia tăng mạnh mẽ để đáp ứng nhu cầu tăng cao. Tính đến cuối quý I/2025, tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn trên cả nước đạt khoảng 4,2 triệu m2, tăng 12% so với cùng kỳ năm 2024.

Về phía cầu, nhu cầu về bất động sản công nghiệp đang tăng mạnh, đặc biệt là từ các nhà đầu tư nước ngoài. Các ngành công nghiệp có nhu cầu cao bao gồm điện tử, linh kiện điện tử, công nghệ thông tin, dệt may, và logistics.

Năm 2025, khoảng 422.000 tỷ đồng vốn đầu tư, tương đương với 62,3% tổng kế hoạch vốn đầu tư công, đang được giải ngân vào các công trình hạ tầng, tạo động lực cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp.

2.4. Diễn biến giá thuê đất và nhà xưởng

Giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam trong năm 2025 tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Theo báo cáo của CBRE, giá thuê đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt mức 142 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 5% so với năm 2024, trong khi tại miền Nam, giá thuê đạt 195 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3% so với năm trước.

Tại khu vực phía Bắc, Bắc Ninh là tỉnh có mức tăng giá mạnh nhất, với giá thuê đất đạt mức 160 USD/m2/kỳ thuê, tăng 40% so với năm 2022.

Tại khu vực phía Nam, TP.HCM tiếp tục là khu vực có mức giá thuê đất cao nhất trên cả nước, đạt mức 300 USD/m2/kỳ thuê. Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An cũng có mức tăng giá đáng kể, với Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 30% so với 2022, đạt mức 130 USD/m2/kỳ thuê, và Long An tăng 12%, đạt mức 140-300 USD/m2/kỳ thuê.

Về giá thuê nhà xưởng, phân khúc này cũng ghi nhận mức tăng giá tương tự. Tại miền Bắc, giá thuê nhà xưởng cao nhất tại Bắc Ninh, đạt 4.5-5.6 USD/m2/tháng. Tại miền Nam, giá thuê trung bình đạt 4.5-4.9 USD/m2/tháng.

CBRE cũng dự kiến, giai đoạn 2025-2028, giá thuê đất khu công nghiệp miền Nam sẽ tăng khoảng 3-7%, trong khi nhà xưởng xây sẵn tăng từ 1-4%/năm.

Một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá thuê đất khu công nghiệp bao gồm:

• Vị trí địa lý: KCN có vị trí địa lý thuận lợi sẽ có giá thuê đất cao hơn.
• Cơ sở hạ tầng: Các khu công nghiệp đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng sẽ có mức giá thuê đất cao hơn.
• Tỷ lệ lấp đầy: Những khu công nghiệp với tỷ lệ lấp đầy cao thường có mức giá thuê cao hơn.
• Ngành nghề hoạt động: Các khu công nghiệp hoạt động trong các ngành nghề có giá trị gia tăng cao sẽ có giá thuê đất cao hơn.

2.5. Các dự án khu công nghiệp mới nổi bật

Năm 2025 chứng kiến sự ra đời của nhiều dự án khu công nghiệp mới trên cả nước. Dưới đây là một số dự án nổi bật:

Tại miền Bắc:

1. Khu công nghiệp Điềm Thụy – Nga My (Thái Nguyên): Dự án có quy mô 295,34 ha, được triển khai tại xã Điềm Thụy và xã Nga My, huyện Phú Bình. Tổng nguồn vốn đầu tư là 4.139 tỷ đồng.
2. Khu công nghiệp Deep C IV (Hải Phòng): Là phần mở rộng của tổ hợp khu công nghiệp Deep C hiện có, dự án mới này có diện tích khoảng 500 ha, với tổng vốn đầu tư lên đến 3.500 tỷ đồng.

Tại miền Trung:

1. Khu công nghiệp Hoàng Mai II (Nghệ An): Dự án có quy mô 334,8 ha, tổng vốn đầu tư 2.610 tỷ đồng, đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trong quý I/2025.
2. Khu công nghiệp Du Long giai đoạn 2 (Ninh Thuận): Là phần mở rộng của KCN Du Long hiện có, dự án mới này có diện tích khoảng 200 ha, với tổng vốn đầu tư lên đến 1.500 tỷ đồng.

Tại miền Nam:

1. Khu công nghiệp Phước An (Đồng Nai): Dự án có diện tích 330 ha tại xã Phước An, huyện Nhơn Trạch, giáp cao tốc Bến Lức – Long Thành, đã được duyệt quy hoạch phân khu trong năm 2024 và bắt đầu triển khai vào năm 2025.
2. Khu công nghiệp Thạnh Phú (Long An): Dự án có quy mô 345 ha, tổng vốn đầu tư 3.205 tỷ đồng, đã được UBND tỉnh Long An chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 2/2025.

Các dự án khu công nghiệp mới này không chỉ góp phần tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản công nghiệp, mà còn tạo ra nhiều cơ hội việc làm và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

3. Phân tích các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản công nghiệp

3.1. Yếu tố kinh tế vĩ mô

Các yếu tố kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong năm 2025:

1. Tốc độ tăng trưởng GDP: Với tốc độ tăng trưởng GDP ổn định khoảng 6-7%/năm, nền kinh tế Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp.
2. Dòng vốn FDI: Dòng vốn FDI liên tục đổ vào các lĩnh vực sản xuất và công nghệ cao là động lực chính cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp. Theo thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, bất động sản khu công nghiệp hiện ghi nhận tổng vốn đầu tư nước ngoài đạt gần 31,4 tỷ USD trong năm 2024, và con số này dự kiến tiếp tục tăng trong năm 2025.
3. Lạm phát và lãi suất: Lạm phát được kiểm soát ở mức thấp và lãi suất ổn định đã tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp vay vốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp.
4. Cải cách thể chế: Các cải cách về thể chế, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai và đầu tư, đã tạo ra môi trường pháp lý thuận lợi hơn cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp.

3.2. Các chính sách và pháp luật liên quan

Các chính sách và pháp luật có ảnh hưởng quan trọng đến thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam:

1. Luật Đầu tư 2020: Luật này tạo thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam, với nhiều quy định được đơn giản hóa và minh bạch hóa.
2. Luật Đất đai 2024: Luật mới có hiệu lực từ tháng 8/2024 đã có nhiều điều chỉnh quan trọng liên quan đến đất công nghiệp, như việc mở rộng thời hạn sử dụng đất cho các dự án đầu tư.
3. Nghị định 35/2022/NĐ-CP: Nghị định này quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, với nhiều quy định cụ thể về việc thành lập, quản lý và phát triển các khu công nghiệp.
4. Chính sách ưu đãi đầu tư: Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi đầu tư cho các dự án trong khu công nghiệp, như miễn, giảm tiền thuê đất, ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, v.v…

5. Quy hoạch phát triển khu công nghiệp: Theo quy hoạch đã được phê duyệt của 63 địa phương, đến năm 2030, cả nước sẽ có 221 khu công nghiệp quy hoạch phát triển mới, 76 khu công nghiệp mở rộng và nâng cấp, tạo điều kiện cho sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản công nghiệp trong tương lai.
6. Chính sách phát triển khu công nghiệp xanh: Chính phủ đặt mục tiêu 30% khu công nghiệp đạt chứng chỉ LEED/xanh vào 2030, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư phát triển bất động sản công nghiệp theo hướng bền vững.
7. Chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi COVID-19: Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19, như giảm tiền thuê đất, gia hạn thời gian nộp thuế, v.v., giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn và tiếp tục đầu tư vào bất động sản công nghiệp.

Các chính sách và pháp luật này đã tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong năm 2025.

3.3. Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu

Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đang diễn ra mạnh mẽ và có tác động lớn đến thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam:

1. Chiến tranh thương mại Mỹ-Trung: Cuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc đã khiến nhiều doanh nghiệp phải tìm kiếm các địa điểm sản xuất thay thế, và Việt Nam trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn.
2. Chiến lược “Trung Quốc +1”: Nhiều công ty đa quốc gia đang áp dụng chiến lược “Trung Quốc +1”, tức là duy trì hoạt động sản xuất tại Trung Quốc và mở rộng sang ít nhất một quốc gia khác để giảm thiểu rủi ro. Việt Nam là một trong những lựa chọn hàng đầu trong chiến lược này.
3. Đa dạng hóa chuỗi cung ứng sau đại dịch COVID-19: Đại dịch COVID-19 đã cho thấy tầm quan trọng của việc đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Nhiều doanh nghiệp đang tìm cách đa dạng hóa nguồn cung và Việt Nam được hưởng lợi từ xu hướng này.
4. Sự phát triển của ngành công nghệ cao: Ngành công nghệ cao, đặc biệt là sản xuất chip bán dẫn và linh kiện điện tử, đang phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam. Trong năm 2024, Việt Nam đã thu hút 38,23 tỷ USD vốn FDI, tập trung vào các dự án công nghệ cao, và xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục trong năm 2025.
5. Sự chuyển dịch của các tập đoàn đa quốc gia lớn: Các tập đoàn đa quốc gia lớn như Apple, Samsung, và Intel đang mở rộng hoạt động tại Việt Nam, tạo ra một hiệu ứng lan tỏa và thu hút thêm nhiều nhà cung cấp và đối tác.

Những xu hướng này đã góp phần làm tăng nhu cầu về bất động sản công nghiệp tại Việt Nam, đặc biệt là tại các khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển và gần các cảng biển và sân bay quốc tế.

3.4. Tác động của công nghệ và chuyển đổi số

Công nghệ và chuyển đổi số đang có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam:

1. Phát triển khu công nghiệp thông minh: Xu hướng phát triển khu công nghiệp thông minh đang ngày càng phổ biến, với việc tích hợp các công nghệ tiên tiến như IoT, AI, và Big Data vào quản lý và vận hành khu công nghiệp.
2. Nhà máy thông minh và tự động hóa: Sự phát triển của nhà máy thông minh và tự động hóa đòi hỏi các khu công nghiệp phải có cơ sở hạ tầng hiện đại và đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật cao.
3. Thương mại điện tử và logistics: Sự bùng nổ của thương mại điện tử đã dẫn đến nhu cầu cao về các trung tâm logistics và kho bãi hiện đại, tạo ra nhu cầu mới cho bất động sản công nghiệp.
4. Công nghệ xanh và bền vững: Các công nghệ xanh và bền vững, như năng lượng tái tạo, quản lý nước thải, và tiết kiệm năng lượng, đang được áp dụng rộng rãi trong các khu công nghiệp mới.
5. Nền tảng số trong quản lý bất động sản: Các nền tảng số đang được sử dụng ngày càng nhiều trong quản lý bất động sản công nghiệp, giúp tăng hiệu quả và giảm chi phí.

Những yếu tố này đang thúc đẩy sự phát triển của bất động sản công nghiệp theo hướng hiện đại, thông minh và bền vững hơn.

3.5. Năng lực cạnh tranh của Việt Nam so với các nước trong khu vực

Việt Nam đang thể hiện năng lực cạnh tranh mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp so với các nước trong khu vực:

1. Chi phí lao động cạnh tranh: Chi phí lao động tại Việt Nam vẫn thấp hơn so với nhiều quốc gia trong khu vực như Trung Quốc, Thái Lan, và Malaysia, tạo lợi thế cạnh tranh cho Việt Nam trong việc thu hút đầu tư.
2. Vị trí địa lý thuận lợi: Việt Nam có vị trí địa lý thuận lợi với đường bờ biển dài, nhiều cảng biển sâu, và gần các thị trường lớn như Trung Quốc, Nhật Bản, và Hàn Quốc.
3. Ổn định chính trị và xã hội: Việt Nam được đánh giá cao về sự ổn định chính trị và xã hội, tạo môi trường đầu tư an toàn cho các nhà đầu tư nước ngoài.
4. Môi trường đầu tư cải thiện: Việt Nam đã có nhiều cải cách để cải thiện môi trường đầu tư, như đơn giản hóa thủ tục hành chính, cắt giảm chi phí tuân thủ, và tăng cường bảo vệ nhà đầu tư.
5. Các hiệp định thương mại tự do (FTA): Việt Nam đã ký kết và tham gia nhiều FTA, như CPTPP, EVFTA, RCEP, v.v., tạo điều kiện thuận lợi cho việc xuất khẩu hàng hóa và thu hút đầu tư.
6. Giá thuê đất cạnh tranh: Mặc dù giá thuê đất tại Việt Nam đang tăng, nhưng vẫn thấp hơn so với nhiều quốc gia trong khu vực. Theo báo cáo của CBRE, giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam thấp hơn 21% so với Indonesia, tạo lợi thế cạnh tranh đáng kể.
7. Nguồn nhân lực dồi dào: Việt Nam có nguồn nhân lực dồi dào với dân số trẻ, có khả năng tiếp thu công nghệ mới nhanh chóng.

Những yếu tố này đã giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

4. Dự báo xu hướng và triển vọng thị trường

4.1. Dự báo nhu cầu và nguồn cung trong những năm tới

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm tới:

1. Nhu cầu tiếp tục tăng cao: Nhu cầu về bất động sản công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục tăng cao, đặc biệt là từ các nhà đầu tư nước ngoài. Theo báo cáo của CBRE, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp dự kiến sẽ tăng 10-15% mỗi năm trong giai đoạn 2025-2030.
2. Nguồn cung mở rộng: Nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục mở rộng để đáp ứng nhu cầu tăng cao. Theo quy hoạch đã được phê duyệt, đến năm 2030, cả nước sẽ có 221 khu công nghiệp quy hoạch phát triển mới và 76 khu công nghiệp mở rộng và nâng cấp.
3. Tăng trưởng mạnh ở các tỉnh lân cận các thành phố lớn: Các tỉnh lân cận các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, và Đà Nẵng dự kiến sẽ có tăng trưởng mạnh về bất động sản công nghiệp do quỹ đất tại các thành phố lớn đã gần như bão hòa.
4. Tăng trưởng các dự án nhà xưởng xây sẵn: Phân khúc nhà xưởng xây sẵn dự kiến sẽ có tăng trưởng mạnh do nhu cầu cao từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cũng như các doanh nghiệp muốn bắt đầu hoạt động nhanh chóng mà không cần đầu tư lớn vào cơ sở hạ tầng.
5. Phát triển các trung tâm logistics: Nhu cầu về các trung tâm logistics hiện đại dự kiến sẽ tăng mạnh, đặc biệt là tại các khu vực gần cảng biển và sân bay lớn.

4.2. Dự báo giá thuê và xu hướng đầu tư

Giá thuê đất và nhà xưởng công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới:

1. Giá thuê đất khu công nghiệp: Theo báo cáo của CBRE, giá thuê đất khu công nghiệp tại miền Bắc dự kiến sẽ tăng 5-9%/năm, và tại miền Nam sẽ tăng 3-7%/năm trong giai đoạn 2025-2028.
2. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn: Giá thuê nhà xưởng xây sẵn dự kiến sẽ tăng 1-4%/năm, tùy thuộc vào vị trí và chất lượng của nhà xưởng.
3. Xu hướng đầu tư vào bất động sản công nghiệp: Đầu tư vào bất động sản công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục là một trong những xu hướng đầu tư hấp dẫn nhất trong thời gian tới. Các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều đang tăng cường đầu tư vào lĩnh vực này.
4. Mở rộng đầu tư ra các tỉnh thành cấp 2: Các nhà đầu tư đang mở rộng đầu tư ra các tỉnh thành cấp 2 như Thái Nguyên, Bắc Giang, Hưng Yên ở phía Bắc, và Long An, Bình Phước, Tây Ninh ở phía Nam.
5. Đầu tư vào khu công nghiệp xanh và thông minh: Đầu tư vào phát triển khu công nghiệp xanh và thông minh được dự báo sẽ trở thành xu hướng chính trong tương lai.

4.3. Xu hướng phát triển mới của bất động sản công nghiệp

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến nhiều xu hướng phát triển mới:

1. Phát triển khu công nghiệp sinh thái: Khu công nghiệp sinh thái, với mục tiêu phát triển bền vững và thân thiện với môi trường, đang trở thành một trong những xu hướng phát triển chính của bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.
2. Khu công nghiệp chuyên ngành: Khu công nghiệp chuyên ngành, tập trung vào một ngành nghề cụ thể như công nghệ cao, điện tử, hoặc dệt may, đang được chính phủ khuyến khích phát triển.
3. Khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ: Mô hình khu công nghiệp tích hợp với khu đô thị và dịch vụ đang ngày càng được ưa chuộng, giúp tạo ra một hệ sinh thái hoàn chỉnh cho sản xuất, sinh sống và dịch vụ.
4. Nhà xưởng tiêu chuẩn LEED: Các nhà xưởng đạt tiêu chuẩn LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) đang trở thành xu hướng, đáp ứng yêu cầu về phát triển bền vững của các nhà đầu tư nước ngoài.
5. Phát triển cơ sở hạ tầng số: Phát triển cơ sở hạ tầng số trong các khu công nghiệp, như wifi công nghiệp, IoT, và hệ thống quản lý thông minh, đang trở thành xu hướng phát triển mới.

4.4. Những thách thức và rủi ro tiềm ẩn

Mặc dù có nhiều triển vọng tích cực, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn phải đối mặt với một số thách thức và rủi ro:

1. Quy hoạch không đồng bộ: Sự thiếu đồng bộ trong quy hoạch giữa các cấp, các ngành, và các địa phương có thể gây khó khăn cho việc phát triển bất động sản công nghiệp một cách bền vững.
2. Hạ tầng kết nối chưa hoàn thiện: Mặc dù đã có nhiều cải thiện, nhưng hệ thống hạ tầng kết nối giữa các khu công nghiệp với cảng biển, sân bay, và trung tâm thành phố vẫn còn nhiều hạn chế.
3. Thiếu nhân lực chất lượng cao: Việt Nam vẫn đang thiếu nhân lực chất lượng cao trong nhiều ngành nghề, đặc biệt là trong lĩnh vực công nghệ cao.
4. Áp lực cạnh tranh từ các nước trong khu vực: Việt Nam đang phải đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn từ các nước trong khu vực như Indonesia, Malaysia, và Thái Lan trong việc thu hút đầu tư vào bất động sản công nghiệp.
5. Biến động kinh tế toàn cầu: Các biến động kinh tế toàn cầu, như lạm phát, biến động tỷ giá, và xung đột thương mại, có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài.
6. Rủi ro môi trường: Phát triển công nghiệp nhanh chóng có thể gây ra các vấn đề môi trường như ô nhiễm nước, không khí, và đất, nếu không có các biện pháp quản lý môi trường hiệu quả.
7. Thủ tục hành chính phức tạp: Mặc dù đã có nhiều cải cách, nhưng thủ tục hành chính tại Việt Nam vẫn còn phức tạp và có thể gây khó khăn cho các nhà đầu tư.

5. Kết luận và khuyến nghị

5.1. Tổng kết tình hình thị trường bất động sản công nghiệp

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong năm 2025 tiếp tục là điểm sáng của ngành bất động sản với tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê tăng, và nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các yếu tố vĩ mô thuận lợi, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, và các chính sách hỗ trợ của chính phủ đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.

Tuy nhiên, thị trường cũng đang đối mặt với một số thách thức như quy hoạch không đồng bộ, hạ tầng kết nối chưa hoàn thiện, và áp lực cạnh tranh từ các nước trong khu vực. Để duy trì và tăng cường vị thế cạnh tranh, Việt Nam cần tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng, và phát triển nguồn nhân lực.

5.2. Khuyến nghị cho nhà đầu tư và doanh nghiệp

Dựa trên phân tích thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2025, dưới đây là một số khuyến nghị cho nhà đầu tư và doanh nghiệp:

1. Đầu tư vào các khu vực có tiềm năng phát triển mạnh: Các tỉnh thành cấp 2 như Thái Nguyên, Bắc Giang, Hưng Yên ở phía Bắc, và Long An, Bình Phước, Tây Ninh ở phía Nam đang có tiềm năng phát triển mạnh với mức giá cạnh tranh hơn so với các thành phố lớn.
2. Tập trung vào phân khúc có nhu cầu cao: Các phân khúc như nhà xưởng xây sẵn, trung tâm logistics, và khu công nghiệp chuyên ngành đang có nhu cầu cao và được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong tương lai.
3. Chú ý đến xu hướng phát triển bền vững: Các nhà đầu tư nên chú ý đến xu hướng phát triển bền vững, như khu công nghiệp sinh thái, nhà xưởng tiêu chuẩn LEED, và sử dụng năng lượng tái tạo.
4. Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư nên đa dạng hóa danh mục đầu tư, không chỉ về loại hình bất động sản công nghiệp mà còn về vị trí địa lý.
5. Tận dụng các chính sách ưu đãi: Các nhà đầu tư nên tận dụng các chính sách ưu đãi của chính phủ, như miễn giảm tiền thuê đất, ưu đãi thuế, và hỗ trợ vay vốn.
6. Cải thiện năng lực cạnh tranh: Các doanh nghiệp nên không ngừng cải thiện năng lực cạnh tranh thông qua việc áp dụng công nghệ mới, nâng cao chất lượng sản phẩm, và đào tạo nhân lực.
7. Xây dựng quan hệ đối tác chiến lược: Các nhà đầu tư và doanh nghiệp nên xây dựng quan hệ đối tác chiến lược với các đối tác trong nước và quốc tế để tận dụng lợi thế cạnh tranh và mở rộng thị trường.

5.3. Khuyến nghị cho cơ quan quản lý nhà nước

Để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản công nghiệp, dưới đây là một số khuyến nghị cho cơ quan quản lý nhà nước:

1. Hoàn thiện hệ thống quy hoạch: Cần hoàn thiện hệ thống quy hoạch đồng bộ từ trung ương đến địa phương, đảm bảo sự phát triển bền vững của bất động sản công nghiệp.
2. Đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng kết nối: Cần đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng kết nối giữa các khu công nghiệp với cảng biển, sân bay, và trung tâm thành phố để tăng tính kết nối và hiệu quả của các khu công nghiệp.
3. Cải cách thủ tục hành chính: Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa quy trình cấp phép đầu tư, và tăng cường minh bạch trong quản lý đất đai.
4. Phát triển nguồn nhân lực: Đầu tư vào giáo dục và đào tạo để phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu của các ngành công nghiệp hiện đại.
5. Tăng cường quản lý môi trường: Tăng cường quản lý môi trường, đảm bảo các khu công nghiệp tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường.
6. Ban hành các chính sách khuyến khích đầu tư vào bất động sản công nghiệp: Tiếp tục ban hành và hoàn thiện các chính sách khuyến khích đầu tư vào bất động sản công nghiệp, đặc biệt là trong các lĩnh vực công nghệ cao và bền vững.
7. Tăng cường hợp tác quốc tế: Tăng cường hợp tác quốc tế để học hỏi kinh nghiệm và thu hút đầu tư từ các nước phát triển vào bất động sản công nghiệp.

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển vượt bậc. Với sự hỗ trợ từ các yếu tố vĩ mô thuận lợi, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, và các chính sách hỗ trợ của chính phủ, thị trường này dự kiến sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong những năm tới. Tuy nhiên, để duy trì và tăng cường vị thế cạnh tranh, cần có sự nỗ lực từ cả các nhà đầu tư, doanh nghiệp, và cơ quan quản lý nhà nước.